İnşaat Sözleşmesi Eser Sözleşmesi midir?

İnşaat sektörü ülkemizin ekonomik ve sosyal gelişiminde kritik bir role sahiptir. Ancak bu sektörde yaşanan hukuki uyuşmazlıkların sayısı da oldukça fazladır. Bu uyuşmazlıkların temelinde ise çoğunlukla inşaat sözleşmelerinin hukuki niteliğinin tam olarak anlaşılamaması yatmaktadır.

Peki inşaat sözleşmesi nedir? Hangi hukuki düzenlemelere tabidir? Bu sorulara yanıt verebilmek için öncelikle eser sözleşmesi kavramını anlamamız ve inşaat sözleşmesi ile arasındaki ilişkiyi netleştirmemiz gerekir.

Bu makalede, inşaat sözleşmesinin eser sözleşmesi olup olmadığı sorusunu detaylı şekilde inceleyeceğiz. 

Eser Sözleşmesinin Tanımı ve Unsurları

Eser Sözleşmesinin Hukuki Tanımı

Türk Borçlar Kanunu'nun 470. maddesine göre eser sözleşmesi, "yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir." Bu tanım oldukça genel bir çerçeve çizer ve hayatımızdaki pek çok durumu kapsar.

Eser sözleşmesi nedir diye soracak olursak, günlük hayattan örneklerle açıklayabiliriz: Ayakkabı tamircisine ayakkabınızı onarttırmanız, terziye elbise diktirmeniz, tamirciye arabanızı tamir ettirmeniz hep eser sözleşmesi örnekleridir. Bu sözleşmelerin ortak özelliği, yapılan işin sonunda somut bir ürün ortaya çıkmasıdır.

Dikkat edilmesi gereken nokta: Eser sözleşmesinde önemli olan çalışmanın kendisi değil, bu çalışmadan ortaya çıkan sonuçtur. Yani tamirci ayakkabınızı kaç saat çalışarak tamir ettiği değil, ayakkabınızın tamir edilmiş halde size teslim edilmesi önemlidir.

Eser Sözleşmesinin Temel Unsurları

Bir sözleşmenin eser sözleşmesi sayılabilmesi için dört temel unsuru bulunması gerekir:

Eser Meydana Getirme Unsuru: Yüklenici, belirli bir sonuç ortaya koymakla yükümlüdür. Bu sonuç maddi bir şey olabileceği gibi (ev, köprü, makine), maddi olmayan bir şey de olabilir (hesap, proje, plan). Önemli olan, objektif olarak gözlemlenebilir bir sonucun ortaya çıkmasıdır.

Ücret/Bedel Unsuru: İş sahibi, yapılan iş karşılığında bir bedel ödemeyi kabul etmelidir. Bu bedel genellikle para olmakla birlikte, ayni bir edim de olabilir. Örneğin, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi para değil, arsa payı verir.

Anlaşma Unsuru: Tarafların eser yapılması ve bedel ödenmesi konusunda irade birliğine varmaları gerekir. Bu anlaşma yazılı olabileceği gibi sözlü de olabilir.

Teslim Unsuru: Yüklenici, ortaya koyduğu eseri iş sahibine teslim etmekle yükümlüdür. Eser yapılmış ancak teslim edilmemişse sözleşme tam olarak ifa edilmiş sayılmaz.

Eser Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Eser sözleşmesi, tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Bu ne demektir? Her iki taraf da diğerine karşı belirli yükümlülükler altına girer. Yüklenici eser yapma, iş sahibi bedel ödeme borcunu üstlenir ve bu borçlar birbirinin karşılığıdır.

Eser sözleşmesi aynı zamanda rızai bir sözleşmedir. Yani tarafların anlaşması ile kurulur, eserin teslim edilmesi veya bedelin ödenmesi beklenmez. Ani edimli olması da önemli bir özelliğidir; sürekli bir borç ilişkisi yaratmaz, belirli bir sonuca ulaşılınca sona erer.

İnşaat Sözleşmesinin Kavramsal Çerçevesi

İnşaat Kavramının Tanımı

İnşaat denince sadece ev, apartman gibi binalar mı akla gelmelidir? Aslında inşaat kavramı çok daha geniştir. İnşaat, maddi nitelikteki her türlü yapı eserini ifade eder. Ancak burada önemli bir şart vardır: Yapının az veya çok, doğrudan doğruya veya dolaylı olarak toprak ile bağlantılı olması gerekir.

Bu tanıma göre evler, köprüler, yollar, tüneller, barajlar, havaalanları, limanlar hatta kanalizasyon sistemleri de birer inşaat türüdür. Öte yandan, prefabrik olarak yapılıp sonradan taşınan yapılar kalıcı nitelikte olmadığı için inşaat kapsamında değerlendirilmez.

İnşaat Sözleşmesinin Tanımı

İnşaat sözleşmesi, eser sözleşmesinin genel tanımından hareketle şöyle tanımlanabilir: "Yüklenicinin bir inşaat meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir."

Bu tanımdan çıkan sonuca göre, yüklenici üç temel yükümlülük altına girer:

• Sözleşmeye konu inşaatı yapmak
• Yaptığı inşaatı bedel karşılığında meydana getirmek
• Meydana getirdiği inşaatı iş sahibine teslim etmek

Dikkat edilmesi gereken nokta: İş sahibinin de sadece bedel ödeme borcu yoktur. İnşaatın yapılabilmesi için gerekli izinlerin alınması, arsanın teslimi, malzemenin temini gibi yükümlülükleri de olabilir.

İnşaat Sözleşmesinin Türleri

İnşaat sözleşmeleri farklı şekillerde yapılabilir:

Klasik İnşaat Sözleşmeleri: İş sahibi ile yüklenici arasında geleneksel şekilde yapılan, bedelin para olarak ödendiği sözleşmelerdir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri: Bedelin para değil arsa payı olarak ödendiği özel sözleşme türüdür. Bu durumda arsa sahibi para vermek yerine arsasının bir kısmını yükleniciye devreder.

Kamu İnşaat Sözleşmeleri: Kamu kurumlarının iş sahibi olduğu sözleşmelerdir. Bu sözleşmeler özel kanunların (4735 sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu gibi) düzenlemelerine tabidir.

İnşaat Sözleşmesi ile Eser Sözleşmesi Arasındaki İlişki

Benzerlikler

İnşaat sözleşmesi ile eser sözleşmesi arasında güçlü benzerlikler vardır. Her ikisinde de yüklenici belirli bir sonuç ortaya koymakla, iş sahibi de bunun karşılığında bedel ödemeyle yükümlüdür. Sonuç borcu niteliği her iki sözleşme için de geçerlidir.

En önemli benzerlik, eser meydana getirme unsurunun her ikisinde de bulunmasıdır. İnşaat sözleşmesinde yüklenici bir bina, köprü veya yol yapar; eser sözleşmesinde ise ayakkabı tamir edilir, elbise dikilir veya tablo boyanır. Her durumda objektif olarak gözlemlenebilir bir sonuç ortaya çıkar.

Farklılıklar

Peki hiç fark yok mudur? Var tabii ki. Eser kavramı, inşaat kavramından çok daha geniştir. Eser kavramı maddi şeylerin yanında, edim sonucunun taahhüt edilebildiği takdirde maddi olmayan şeyleri de kapsamaktadır. Örneğin bir hesap yapılması, proje hazırlanması veya danışmanlık verilmesi de eser sözleşmesi olabilir.

İnşaat ise, maddi nitelikteki yapı eserlerini ifade eder ve toprak ile bağlantılı olma şartı aranır. Bu anlamda inşaat, eser kavramının daha dar bir alt kümesini oluşturur.

Yargıtay İçtihadı

Yargıtay'ın konuya yaklaşımı oldukça nettir. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi kararlarında sürekli olarak inşaat sözleşmelerinin eser sözleşmesinin bir türü olduğunu vurgulamaktadır:

"Taraflar arasındaki ilişki BK.nun 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan kat karşılığı İnşaat sözleşmesinden kaynaklanmıştır."

Bu yaklaşım, Türk Borçlar Kanunu'nun 470. ve devamı maddelerinin inşaat sözleşmelerine uygulanacağı anlamına gelir.

İnşaat Sözleşmesinin Diğer Sözleşme Türleri ile Karşılaştırılması

Inşaat sözleşmesinin tam olarak anlaşılabilmesi için, diğer sözleşme türleri ile karşılaştırılması faydalı olacaktır. Bu karşılaştırma, uygulamada sıkça karıştırılan durumların netleştirilmesine yardımcı olur.

Hizmet Sözleşmesinden Farkları

"İnşaat sözleşmesi ile hizmet sözleşmesi arasındaki fark nedir?" sorusu sıkça sorulur. Bu farkları anlamak, işçi-işveren ilişkisi ile yüklenici-iş sahibi ilişkisini ayırt etmek açısından kritiktir.

Edimler Bakımından Temel Fark: Hizmet sözleşmesinde işçinin borcu iş görme fiilidir; yani belirli bir süre işveren için emek harcamaktır. İnşaat sözleşmesinde ise yüklenicinin borcu sonuç borcudur; yani bağımsız bir bütün oluşturan inşaatı yaratmak ve teslim etmektir.

Somut bir örnekle açıklayalım: Bir şantiyed çalışan işçi günde 8 saat çalışma borcunu yerine getirir. Ancak yüklenici, belirli bir binayı tamamlayıp teslim etme borcunu yerine getirir. İşçi süre odaklı, yüklenici sonuç odaklı çalışır.

Bedel Konusundaki Fark: Hizmet sözleşmesinde işveren ücret ödeme borcunu nakden yerine getirmek zorundadır. İnşaat sözleşmesinde ise iş sahibi bedeli nakdi olarak ödeyebileceği gibi ayni edimde de bulunabilir (arsa payı vermek gibi).

Bağımlılık Unsuru: Hizmet sözleşmesinde işçi, işverenin gözetimi altında ve ona bağımlı olarak çalışır. İnşaat sözleşmesinde yüklenici daha bağımsızdır ve işi kendi başına organize eder.

Bu farkın önemli bir hukuki sonucu vardır: İş sahibi, yüklenicinin işin görülmesi sırasında üçüncü kişilere vereceği zarardan sorumlu değildir. Hizmet sözleşmesinde ise işveren, işçinin neden olduğu zararlardan sorumlu tutulabilir.

Vekalet Sözleşmesinden Farkları

"Mimar veya mühendisle yapılan sözleşme vekalet mi, eser sözleşmesi mi?" sorusu da pratikte önemlidir.

Edimler Açısından: Vekalet sözleşmesinde vekil sadece edim fiilini yerine getirmeyi taahhüt eder. Yani elinden geleni yapmakla yükümlüdür, sonucu garanti etmez. İnşaat sözleşmesinde ise yüklenici edim sonucunu taahhüt eder; inşaatı tamamlayıp teslim etmekle yükümlüdür.

Hukuki Nitelik Farkı: İnşaat sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmeyken, vekalet sözleşmesi kural olarak eksik iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Vekalet sözleşmesinde ücret, sözleşmede açıkça kararlaştırılmazsa veya teamül yoksa ödenmez.

Sona Erdirme Farkı: Vekalet sözleşmesini taraflar her zaman sebepsiz olarak sona erdirebilirler. İnşaat sözleşmesinde ise iş sahibi sözleşmeyi feshedebilir, ancak tam tazminat vermek zorundadır.

Satış Sözleşmesinden Farkları

Bu karşılaştırma özellikle "yap-sat" işlemlerde önemlidir. Bir işletmeci kendi arsası üzerine binalar yapıp satıyor mu, yoksa müşterinin siparişi üzerine bina mı yapıyor?

Temel Fark: Satış sözleşmesi temlik borcu doğuran bir sözleşmeyken, inşaat sözleşmesi bir iş görme sözleşmesidir. Satışta hazır mal devredilir, inşaat sözleşmesinde ise özel olarak o müşteri için bir eser yapılır.

Emek Unsuru Kriteri: Yargıtay, emek unsurunun önemli olduğu hallerde eser sözleşmesi, mal tesliminin üstün tutulduğu hallerde ise satış sözleşmesinin varlığını kabul etmektedir.

Dikkat edilmesi gereken nokta: Satışta sözleşme anında mal mevcut ve kullanılabilirken, inşaat sözleşmesinde sözleşme anında eser ortada yoktur ve sözleşmeden sonra yapılır.

Özel İnşaat Sözleşmesi Türleri

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedir? Bu sözleşme, arsa sahibinin arsasının belirli paylarının mülkiyetini devretmesi karşılığında, yüklenicinin arsa üzerine bir bina inşa etmeyi ve bunlardan sözleşme gereğince arsa sahibine ait olan bağımsız bölümleri teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir.

Bu sözleşme karma bir sözleşme türüdür. Neden? Çünkü iki farklı sözleşme türünün unsurlarını içerir: Eser sözleşmesi (bina yapma) ve satış sözleşmesi (arsa payı devri). Bu nedenle "çift tipli karma sözleşme" olarak adlandırılır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun yaklaşımı şöyledir:

"Kural olarak, karma sözleşmeye, her bir edimin alındığı sözleşmelerden her birinin kuralları doğrudan doğruya uygulanır. O halde davalının yüklendiği yapı yapma edimi için, BK. nun bu tip sözleşmeyi düzenleyen (355 ve bunu izleyen) maddelerinin uygulanmasına karşılık, davacının arsa payı mülkiyetini davalıya devir borcu yönünden, satış vaadine ilişkin yasa hükümleri uygulanacaktır."

Şekil Şartı: Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, taşınmaz mülkiyetinin devrini içerdiği için resmi şekilde yapılmalıdır. Aksi takdirde geçersizdir. Ancak Yargıtay, şekil eksikliğinin ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması sayılabileceği durumları da kabul etmektedir.

Kamu İnşaat Sözleşmeleri

Kamu kurum ve kuruluşlarının iş sahibi olduğu inşaat sözleşmeleri özel düzenlemelere tabidir. 4735 sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu, Bayındırlık İşleri Genel Şartnamesi gibi mevzuat bu sözleşmelerde uygulanır.

Ancak bu özel düzenlemeler, inşaat sözleşmesinin eser sözleşmesi niteliğini değiştirmez. Bu sözleşmeler de temelde Türk Borçlar Kanunu'nun 470. ve devamı maddelerine tabidir, özel düzenlemeler ise tamamlayıcı niteliktedir.

Yüklenicinin Yükümlülükleri

Temel Yükümlülükler

İnşaat sözleşmesinde yüklenicinin üç ana yükümlülüğü vardır:

Yapı Eserini İnşa Etme Borcu: Yüklenici, sözleşmeye uygun olarak inşaatı teknik kurallara, fen ve sanat kurallarına uygun şekilde yapmalıdır. Bu sadece işi bitirmek demek değil, kaliteli ve usulüne uygun bitirmek demektir.

Teslim Borcu: İnşaatın yapılması yetmez, aynı zamanda iş sahibine teslim edilmesi gerekir. Teslim, eser üzerindeki tasarruf yetkisinin iş sahibine geçirilmesi anlamına gelir.

Özen Borcu: Yüklenici işi yaparken mesleki özen standardını göstermek zorundadır. Bu, objektif bir standart olup, o alanda faaliyet gösteren ortalama bir yükleniciden beklenecek özen seviyesidir.

Teslim Borcunda Temerrüt

"Yüklenici inşaatı zamanında teslim etmezse ne olur?" Bu durumda yüklenici temerrüde düşer ve bunun hukuki sonuçlarına katlanır.

Temerrüt için üç şart aranır:

• Teslim zamanının gelmiş olması (muacceliyet)
• Yüklenicinin teslimi geciktirmesi
• Kural olarak iş sahibinin ihtar yapması

Dikkat edilmesi gereken nokta: Sözleşmede teslim tarihi açıkça belirtilmişse, ayrıca ihtar yapılmasına gerek yoktur. Tarih geçmesiyle birlikte yüklenici kendiliğinden temerrüde düşer.

Temerrüdün Sonuçları:

• Gecikme tazminatı yükümlülüğü
• Beklenmedik halden doğan zarar sorumluluğu
• İş sahibinin seçimlik haklarının doğması (aynen ifa, tazminat talep etme veya sözleşmeden dönme)

Cezai Şart Uygulamaları

İnşaat sözleşmelerinde cezai şart çok yaygın kullanılır. Cezai şartın iki temel işlevi vardır:

Teminat İşlevi: Yüklenici üzerinde psikolojik baskı oluşturarak borcun ifasını güvence altına alır. Yüksek cezai şartlar bu etkiyi güçlendirir.

Tazminat İşlevi: Borcun ifa edilmemesi durumunda tazminat talebini kolaylaştırır. İş sahibi zarara uğradığını ispat etmek zorunda kalmaz.

Önemli Kısıtlama: Yüklenici tacir ise, cezai şartın aşırı olduğu gerekçesiyle indirilmesini talep edemez. Bu, Türk Ticaret Kanunu'nun 22. maddesinden kaynaklanır ve basiretli bir iş adamı gibi davranma yükümlülüğünün sonucudur.

Eksik ve Ayıplı İfa Sorunu

İnşaat sözleşmelerinde sıkça karşılaşılan bir sorun eksik veya ayıplı ifadır. Bu iki kavramı ayırt etmek, doğru hukuki çözüme ulaşmak açısından kritiktir.

Eksik İfa ve Ayıplı İfa Ayrımı

Eksik ifa nedir? Yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılmış olan veya işin niteliği gereği yapması gereken işlerin bir kısmını hiç yapmamış olmasıdır.

Ayıplı ifa nedir? Eserin sözleşmede kararlaştırılmış olan ya da dürüstlük kuralı gereğince kendisinden beklenen vasıfları taşımamasıdır.

GAUCH Ölçütü bu ayrımı yapmak için kullanılır:

• Eksikliğin giderilmesi diğer kısımlara dokunmadan mümkünse eksiklik
• Eksikliğin giderilmesi diğer kısımlara müdahaleyi gerektiriyorsa ayıp

Yargıtay'ın Yaklaşımı:

"Bir tanımlama yapmak gerekirse ayıp, sözleşmede üzerinde anlaşılan niteliklerin veya dürüstlük kuralları gereğince bulunması gereken lüzumlu vasıfların meydana getirilen eserde bulunmamasıdır. Eserdeki eksiklik, ayıp kavramından ayrı bir kavram olup, eserde sözleşmeye göre yapılması kararlaştırılan bir kısım işlerin yapılmaması halidir."

Teslim ve Eksiklik İlişkisi

"Eksik bir eser teslim edilebilir mi?" Bu soru pratikte çok önemlidir.

Teslimin mümkün olması için yapı eserinin tamamlanmış olması gerekir. Ancak burada önem derecesi kritik rol oynar:

Önemsiz eksiklikler (birkaç musluğun takılmamış olması gibi) teslime engel olmaz. İş sahibinin bu durumda eseri teslim almaktan kaçınması dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edebilir.

Önemli eksiklikler (sıvaların yapılmaması, kapı-pencerelerin takılmaması gibi) varsa, iş sahibi teslim almayı reddedebilir.

Orta dereceli eksikliklerde ise iş sahibinin açık veya örtülü teslim iradesi önemlidir.

Hukuki Sonuçlar

Eksiklik ve ayıp durumlarında farklı hukuki rejimler uygulanır:

Eksiklik Durumunda: Borca aykırılığın genel hükümleri (TBK m. 112 vd.) uygulanır. İş sahibi aynen ifa, bedel indirimi ve tazminat talep edebilir.

Ayıp Durumunda: Eser sözleşmesinin özel hükümleri (TBK m. 474 vd.) uygulanır. Sıkı şartlar ve kısa zamanaşımı süreleri söz konusudur.

Dikkat edilmesi gereken nokta: Ayıp durumunda iş sahibinin muayene ve ihbar külfeti vardır, eksiklik durumunda ise bu külfet yoktur.

Sözleşmenin Sona Ermesi

İnşaat sözleşmeleri farklı şekillerde sona erebilir. Bu sona erme sebeplerini bilmek, ortaya çıkabilecek hukuki sorunları önlemek açısından önemlidir.

Normal Sona Erme

İfayla Sona Erme: En normal sona erme şekli, yüklenicinin inşaatı tamamlayıp teslim etmesi ve iş sahibinin de bedelini ödemesidir. Bu durumda her iki taraf da edimini tam olarak yerine getirmiş olur.

Teslimin Koşulları:

• İnşaatın sözleşmeye uygun olarak tamamlanması
• Gerekli belge ve izinlerin alınması (yapı kullanma izni vb.)
• Eserin fiilen iş sahibine devredilmesi

Olağanüstü Sona Erme

Yüklenicinin Temerrüdü Nedeniyle Fesih: Yüklenici sözleşme şartlarına aykırı davranırsa, iş sahibi çeşitli seçimlik hakları kullanabilir:

• Aynen ifa ve gecikme tazminatı talep etmek
• Sözleşmeden dönerek menfi zararın tazminini istemek
• Müspet zararın giderilmesini talep etmek

İmkansızlık Nedeniyle Sona Erme: Eserin yapılması objektif olarak imkansız hale gelirse sözleşme sona erer. Örneğin deprem nedeniyle şantiyenin kullanılamaz hale gelmesi.

Tam Tazminat Karşılığında Fesih: TBK m. 484'e göre iş sahibi, haklı sebep olmaksızın da sözleşmeyi feshedebilir. Ancak bunun için tam tazminat ödemek zorundadır.

Üçüncü Kişilerin Durumu

İnşaat sözleşmelerinde üçüncü kişilerin hak kazanması (kat satışı gibi) durumunda, sözleşmenin sona ermesi bu kişileri de etkiler.

Feshin Geriye Etkili Olması Durumunda: Sözleşme geçmişe etkili olarak ortadan kalkarsa, üçüncü kişilerin de hakları genel olarak korunmaz. Ancak bunlar yükleniciden zararlarının tazminini talep edebilirler.

Feshin İleriye Etkili Olması Durumunda: Sözleşme ileriye etkili olarak sona ererse, o ana kadar yapılan işin karşılığında üçüncü kişilerin hakları korunabilir.

Götürü Tazminat ve Cezai Şart

İnşaat sözleşmelerinde risk yönetimi açısından götürü tazminat ve cezai şart düzenlemeleri oldukça yaygındır. Bu kavramları anlamak, sözleşme hazırlama ve uyuşmazlık çözme açısından kritiktir.

Götürü Tazminat

Götürü tazminat nedir? Sözleşmenin ihlal edilmesi halinde, zarar hesaplanmaksızın ödenecek tazminatın önceden belirli bir miktar olarak kararlaştırılmasıdır.

Götürü tazminatın üç temel unsuru vardır:

• Taraflar arasında bir borç ilişkisinin bulunması
• Götürü tazminat olarak belirli bir edimin kararlaştırılması
• Tarafların bu konuda anlaşmış olmaları

Avantajları:

• Zarar ispat külfetinden kurtarır
• Tazminat miktarındaki belirsizliği giderir
• Borçlu üzerinde caydırıcı etki yaratır

Dikkat edilmesi gereken nokta: Götürü tazminat miktarı makul bir tahmin çerçevesinde olmalıdır. Aşırı derecede yüksek miktarlar ahlaka aykırılık nedeniyle geçersiz sayılabilir.

Cezai Şart Uygulaması

İnşaat sözleşmelerinde cezai şart üç farklı türde düzenlenebilir:

Seçimlik Cezai Şart: İş sahibi ya borcun ya da cezanın ifasını isteyebilir. Örneğin, "Bu sözleşme hükümlerine uymayan taraf, diğer tarafa 100.000 TL ödemeyi kabul eder" şeklindeki genel ifadeler bu türdendir.

İfaya Eklenen Cezai Şart: Borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi durumu için kararlaştırılır. İş sahibi hem asıl borcun ifasını hem de cezai şartı talep edebilir. En yaygın türü budur.

İfayı Engelleyen Cezai Şart (Dönme Cezası): Borçlunun cezayı ödeyerek sözleşmeden dönme hakkını düzenler. Gerçek anlamda cezai şart sayılmaz.

Tacirler İçin Özel Durum: Yüklenici tacir ise, cezai şartın indirilmesini talep edemez. TTK m. 22'ye göre:

"Tacir sıfatını haiz borçlu, aşırı ücret veya ceza kararlaştırılmış olduğu iddiasıyla ücret veya sözleşme cezasının indirilmesini mahkemeden isteyemez."

Bu düzenleme, basiretli bir iş adamı gibi hareket etme yükümlülüğünün sonucudur.

Şekil Şartları ve Geçerlilik

İnşaat sözleşmelerinin geçerliliği konusunda şekil şartları önemli rol oynar. Bu konuyu anlamak, özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmeleri açısından kritiktir.

Genel Şekil Serbestisi

Borçlar Kanunu'nda şekil serbestisi prensibi hakimdir. Eser sözleşmesi kural olarak herhangi bir şekle tabi değildir. Sözlü veya yazılı olarak yapılabilir.

Ancak bu serbestlik sınırsız değildir. Kanunda aksi öngörülmüşse, belirli şekil şartlarına uymak zorunludur.

Özel Şekil Şartları

Kat Karşılığı Sözleşmelerde Resmi Şekil: Bu sözleşmeler taşınmaz mülkiyetinin devrini içerdiği için TMK m. 706 gereğince resmi şekilde yapılmalıdır.

Noterlik Kanunu m. 89 uyarınca, bu sözleşmeler noterlerce re'sen düzenleme şeklinde yapılabilir. Sadece imza tasdiki yeterli değildir.

Kamu Sözleşmelerinde Özel Şartlar: 4735 sayılı Kamu İhale Kanunu çerçevesinde yapılan inşaat sözleşmeleri adi yazılı şekilde yapılması zorunludur.

Şekil Eksikliği ve Hakkın Kötüye Kullanılması

"Şekil şartına uymayan sözleşme mutlaka geçersiz midir?" Bu sorunun yanıtı her zaman evet değildir.

Yargıtay, şekil eksikliğinin ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması sayılabileceği durumları kabul etmektedir:

• Tarafların sözleşmenin geçerliliğine inanarak edimlerini tam olarak yerine getirmesi
• Eserin kullanılabilir ölçüde tamamlanmış olması
• İyiniyet kurallarının gereği olarak şekil eksikliğinin ileri sürülmesinin hakkaniyete aykırı olması

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin yaklaşımı:

"Arsa sahibi geçersiz sözleşmeden doğan edimini yerine getirerek arsa paylarının mülkiyetini yükleniciye tapuda devretmişse, artık yüklenicinin şekil eksikliğini ileri sürerek inşaat yapma borcunu kısmen veya tamamen yerine getirmemesi hakkın kötüye kullanılması sayılır."

 

Uyuşmazlıkların Çözümünde Dikkat Edilecek Hususlar

İnşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıkların çözümünde hangi hükümler uygulanacak? Bu sorunun yanıtı, sözleşmenin niteliğinin doğru tespit edilmesine bağlıdır.

Uygulanacak Hukuki Rejim

İnşaat sözleşmesi eser sözleşmesinin bir alt türü olduğuna göre, Türk Borçlar Kanunu'nun 470. ve devamı maddeleri uygulanacaktır. Ancak bu temel prensip, bazı özel durumları da dikkate almayı gerektirir.

Karma Sözleşme Durumunda: Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri gibi karma sözleşmelerde, her edim için o edimin ait olduğu sözleşme hükümleri uygulanır.

Özel Kanun Düzenlemeleri: Kamu sözleşmelerinde 4735 sayılı Kanun, Bayındırlık İşleri Genel Şartnamesi gibi özel düzenlemeler tamamlayıcı nitelikte uygulanır.

Zamanaşımı Konuları

Ayıp için özel zamanaşımı: Eser sözleşmesinde ayıptan doğan haklar için özel zamanaşımı süreleri vardır (TBK m. 478). Bunlar genel zamanaşımı sürelerinden farklıdır.

Eksiklik için genel zamanaşımı: Eksik ifa durumunda 10 yıllık genel zamanaşımı süresi uygulanır.

İspat Konuları

Eser sözleşmesinde ispat yükü konusu özellikle ayıp durumlarında karmaşıktır:

• Ayıbın varlığını iş sahibi ispat etmelidir
• Ayıbın sözleşme yapılırken mevcut olduğunu yüklenici ispat etmelidir
• Muayene ve ihbar külfetinin yerine getirildiğini iş sahibi ispat etmelidir

Dikkat edilmesi gereken nokta: Bu ispat külfetleri, uyuşmazlığın sonucunu belirleyebilecek kadar kritiktir.

Pratik Öneriler

İnşaat sözleşmesi yapılırken ve uygulanırken dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:

Sözleşme Hazırlama Aşamasında

Sözleşmenin Türünün Net Belirlenmesi: Sözleşmenin eser sözleşmesi mi, satış sözleşmesi mi yoksa karma sözleşme mi olduğunun açıkça belirtilmesi uyuşmazlıkları önler.

Şekil Şartlarına Uyum: Özellikle kat karşılığı sözleşmelerde resmi şekil şartına mutlaka uyulmalıdır.

Teslim Şartlarının Detaylandırılması: Hangi durumda teslimin gerçekleşeceği, hangi belgelerin gerekli olduğu açıkça belirtilmelidir.

Cezai Şart Düzenlemelerinin Makul Olması: Aşırı yüksek cezai şartlar ahlaka aykırılık nedeniyle geçersiz sayılabilir.

Uygulama Aşamasında

Değişikliklerin Yazılı Yapılması: Sözleşme değişiklikleri mutlaka yazılı olarak yapılmalı ve imzalanmalıdır.

Teslim İşlemlerinin Belgelendirilmesi: Teslim işlemleri tutanakla belgelenmeli, varsa eksiklikler açıkça belirtilmelidir.

İhtar ve Bildirimlerin Usulünce Yapılması: Yasal süreler ve usul kurallarına titizlikle uyum gösterilmelidir.

Uyuşmazlık Durumunda

Hukuki Niteliğin Doğru Tespiti: Öncelikle sözleşmenin tam olarak hangi tür olduğu belirlenmeli, buna göre uygulanacak hükümler tespit edilmelidir.

Zamanaşımı Sürelerinin Kontrol Edilmesi: Özellikle ayıp halleri için özel zamanaşımı süreleri mutlaka kontrol edilmelidir.

Uzman Desteği Alınması: İnşaat sözleşmeleri teknik bilgi gerektirdiği için, hem hukuki hem teknik uzman desteği alınması faydalı olur.

Akdemir Hukuk Bürosu

Daha detaylı bilgi almak ve hukuki danışmanlık için İstanbul Kartal/Soğanlık'ta bulunan Akdemir Hukuk Bürosu'nu ziyaret edebilir veya 0 505 589 86 36 numaralı telefondan iletişime geçebilirsiniz. İnşaat Hukuku alanında uzman büromuz, sizlere hukuki destek sağlamaya hazırdır.

Avukat Muhammet Akdemir Kimdir?