Kira sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299-356. maddeleri arasında düzenlenen önemli bir sözleşme türüdür. Bu sözleşmede kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği karşılıklı borç doğuran bir hukuki ilişki söz konusudur.

Kiracının en temel yükümlülüğü kira bedelini zamanında ve eksiksiz olarak ödemesidir. Bu borcun yerine getirilmemesi durumunda kiraya veren, çeşitli hukuki yollara başvurarak hem alacağını tahsil edebilir hem de kiracının taşınmazdan tahliyesini sağlayabilir. Kira bedelinin ödenmemesi sadece hiç ödenmeme durumunu değil, aynı zamanda eksik ödeme ve geç ödeme hallerini de kapsamaktadır.

Türk Hukukunda Kira Sözleşmesi ve Temerrüt

Türk Borçlar Kanunu'nda kira sözleşmeleri adi kira sözleşmeleri ve konut-çatılı işyeri kira sözleşmeleri olmak üzere iki ana kategoride düzenlenmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının korunması ilkesi benimsendiğinden, bu tür kira sözleşmelerinde kiraya verenin sahip olduğu haklar daha sınırlıdır.

Kiracının temerrüde düşmesi, kira bedelini veya yan giderleri kira sözleşmesinde belirtilen tarihte ödememesi halinde gerçekleşir. Bu durumda kiraya veren, üç farklı hukuki yol izleyerek kiracının tahliyesini talep edebilir. Dikkat edilmesi gereken husus, her yolun kendine özgü şartları ve süreleri bulunmasıdır.

Kira Borcunu Ödemeyen Kiracının Tahliyesi İçin Hukuki Yollar

Temerrüt Sebebi ile Tahliye Davası

TBK'nın 315. maddesi gereğince, kiracının temerrüdü nedeniyle kira sözleşmesinin sona erdirilmesi mümkündür. Bu yolun uygulanabilmesi için öncelikle muaccel olan kira bedelinin ödenmemiş olması gerekir.

Kiraya veren, kiracıya yazılı olarak bir süre vererek bu sürede borcunu ödemesi gerektiğini, aksi halde kira sözleşmesinin feshedileceğini bildirebilir. Verilecek süre minimumları şöyledir:

Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Önemli nokta, kiracının ihtarnamenin tebliğinden itibaren verilen süreler içerisinde geciken kira bedelini ödememesi halinde, kira döneminin sonu beklenmeden temerrüt nedeni ile tahliye davası açılabilmesidir.

İki Haklı İhtar ile Tahliye

TBK'nın 352. maddesinin 2. fıkrası uyarınca, kiracı kira borcunu ödemeyerek bir kira yılı içerisinde kendisine iki haklı ihtarda bulunulmasına neden olursa, kiraya veren kiracı aleyhine tahliye davası açabilir. Bu yol sadece konut veya çatılı işyeri kira sözleşmelerinde uygulanabilir.

Dikkat edilmesi gereken husus, ihtarların farklı aylara dair muaccel kira alacaklarına yönelik olması ve aynı kira yılı içinde gönderilmesi gerekliliğidir. Tahliye davasının iki haklı ihtarın gönderildiği kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde açılması zorunludur. Bu süre hak düşürücü niteliktedir.

Tahliye Talepli İcra Takibi

En hızlı ve pratik yol olarak kabul edilen bu yöntem, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 269. ve devamı maddeleri gereğince uygulanır. Kiraya verenin dikkat etmesi gereken husus, başlatacağı icra takibinde tahliye talebinin mutlaka belirtilmesidir.

Bu yolun avantajı, dava açmadan kiracının tahliyesinin sağlanabilmesidir. Hem konut veya çatılı işyerleri hem de adi kira sözleşmelerinde uygulanabilir ve herhangi bir ayrım söz konusu değildir.

Tahliye Talepli İcra Takibi Süreci

Takip Talebinin Hazırlanması

Tahliye talepli icra takibi başlatılabilmesi için kiraya verenin icra dairesine başvurarak takip talebinde bulunması gerekir. Bu takip talebi, genel haciz yoluyla takip talebine benzer, ancak tek farkı takip talebinde tahliye talebinin de bulunmasıdır.

Yazılı kira sözleşmesine dayanma zorunluluğu bulunmamakla birlikte, takip talebine yazılı kira sözleşmesi eklenmesi ispat açısından yararlıdır. Damga vergisi konusunda dikkat edilmesi gereken husus, kira sözleşmesinin damga vergisinin ödenmiş olması gerekliliğidir.

Ödeme Emrinin Tebliği

İcra müdürü, takip talebini aldıktan sonra üç gün içerisinde borçluya Örnek No: 13 ödeme emri gönderir. Bu ödeme emri, genel haciz yolundaki ödeme emrinden farklı olarak tahliye talebini de içerir.

Ödeme emrinde şu bilgiler yer almalıdır:

• Borcun Türk Borçlar Kanunu'nda öngörülen süre içinde ödenmesi gerektiği ihtarı
• 7 gün içinde itiraz edilebileceği bildirimi
• Kira sözleşmesini reddetmediği takdirde kabul etmiş sayılacağı ihtarı
• Belirtilen süreler içinde borcu ödemez veya itirazda bulunmazsa tahliye edileceği ihtarı

Kiracının İtiraz Hakkı

Kiracı, ödeme emrini tebliğ aldıktan sonra 7 gün içerisinde yazılı veya sözlü olarak icra dairesine itiraz edebilir. İtirazın takibi durdurduğu önemli bir husustur.

Kira sözleşmesine itiraz ayrıca ve açıkça yapılmalıdır. Kiracı "kira sözleşmesindeki imza bana ait değildir" veya "kira sözleşmesinin üzerindeki yazılar değiştirilmiştir" gibi açık beyanlarla itirazda bulunması gerekir.

Ödeme Süresi

Kiracı 7 gün içerisinde itiraz etmezse, Türk Borçlar Kanunu'ndaki ödeme süreleri içerisinde borcunu ödemek zorundadır:

• Adi kira sözleşmeleri: 10 gün
• Konut ve çatılı işyerleri: 30 gün
• Ürün kiraları: 60 gün

Kritik nokta, kiracının bu süreler içerisinde borcunu ödemesi halinde tahliye talebinin düşmesidir. Ancak borcun ödenmemesi durumunda tahliye aşamasına geçilir.

İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası

İcra Mahkemesinde İtirazın Kaldırılması

Kiracının itiraz etmesi halinde, kiraya verenin altı ay içerisinde icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını istemesi gerekir. Bu süre hak düşürücüdür ve kaçırılması halinde aynı alacaktan dolayı ilamsız icra yoluyla takip yapılamaz.

Görevli mahkeme, icra takibinin açıldığı icra müdürlüğünün bağlı olduğu İcra Mahkemesidir. Mahkeme, sadece kira borcunun ödenip ödenmediğine bakar ve başka hususları incelemez.

Sulh Hukuk Mahkemesinde Dava

Kiracının imzaya veya kira sözleşmesine karşı koyması halinde, kiraya verenin elinde noter tarafından onaylama veya düzenleme şeklinde yapılmış bir kira sözleşmesi bulunması gerekir. Aksi halde Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılması zorunludur.

Tanıkla ispat sınırı 2025 yılı için 33.000 TL'dir. Yıllık kira bedelinin bu miktarın altında olması halinde kira ilişkisi tanık beyanı ile ispatlanabilir.

Kira Bedelinin Ödeme Şekli ve Hukuki Sonuçları

Borcun İfa Yeri

TBK'nın 89. maddesi uyarınca, para borçları alacaklının ödeme zamanındaki yerleşim yerinde ödenir. Bu nedenle kira bedeli "götürülecek borç" niteliğindedir.

Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre, kira bedelini ödeme borcu kiraya verene götürülmesi gereken borçlardan olup, paranın kiraya verene ulaştırılması kiracıya ait bir külfettir.

Kira Bedelinin Ödeme Yöntemleri

Kira bedeli şu yollarla ödenebilir:

• Elden ödeme (en güvenli yöntem)
• Banka havalesi (gideri kiracıya ait olmak koşuluyla)
• PTT aracılığıyla konutta ödemeli gönderim

Dikkat edilmesi gereken nokta, kira bedelinin kiraya verene net olarak ulaşması gerekliliğidir. Havale gideri veya PTT ücreti gibi masrafların kira bedelinden düşülmesi eksik ödeme sayılır.

Havale Giderleri Sorunu

Önemli hukuki gelişme olarak, kira bedelinin kiraya verenin banka hesabına yatırılması durumunda banka tarafından kesilen havale giderinden kiracının sorumlu olduğu Yargıtay Hukuk Genel Kurulu tarafından kesin olarak belirlenmiştir. Belirtilen şekilde yapılmayan ödemeler yasal ödeme olarak kabul edilmez.

Süre ve Zamanaşımı Konuları

İtiraz süreleri takipte kiracıya tanınan 7 günlük süredir. Dava açma süreleri ise takip türüne göre değişmektedir. İcra mahkemesinde açılacak tahliye davası için 6 aylık süre mevcuttur.

Hak düşürücü süreler özellikle iki haklı ihtar yoluyla tahliye davasında önem taşır. Kira döneminin bitiminden itibaren 1 aylık süre içinde dava açılmazsa hak düşer.

Zamanaşımı konusunda kira alacakları için genel zamanaşımı süresi olan 10 yıl uygulanır.

Masraf ve Faiz Hesaplamaları

İcra masrafları takip tutarına göre belirlenir ve borcun miktarı arttıkça masraf oranı azalır. Avukatlık ücretleri Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'ne göre hesaplanır.

Temerrüt faizi kiracının temerrüde düştüğü tarihten itibaren işlemeye başlar. 2024 yılı itibariyle yasal faiz oranı %24'tür. Faiz hesaplamasında bileşik faiz uygulanmaz.

Praktik Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar

Sözlü kira sözleşmeleri durumunda ispat güçlüğü yaşanabilir. Bu nedenle tanık beyanları ve diğer delillerin titizlikle toplanması gerekir.

Adres tebliğ sorunları özellikle kiracının taşınmazı terk etmesi halinde ortaya çıkar. Nüfus müdürlüğü adresine tebliğ yoluna başvurulabilir.

Eksik belgeler sorunu özellikle damga vergisi ve kira sözleşmesi aslı konularında yaşanır. Takip öncesi tüm belgelerin kontrolü şarttır.

Alternatif Çözüm Yolları

Arabuluculuk yolu özellikle tahliye taahhüdüne dayalı takiplerde dava şartıdır. Sulh görüşmeleri masraf ve zaman tasarrufu sağlayabilir.

Yeni kira sözleşmesi düzenlenmesi bazı durumlarda karşılıklı yarar sağlayabilir. Ancak bu durumda eski borçların nasıl çözüleceği konusunda anlaşma yapılması gerekir.

Sonuç

Genel Değerlendirme

Kira bedelinin ödenmemesi durumunda kiraya verenin sahip olduğu üç ana hukuki yol bulunmaktadır. Her yolun kendine özgü avantaj ve dezavantajları mevcuttur. Tahliye talepli icra takibi hız açısından en avantajlı yol olarak öne çıkmaktadır.

Tahliye Yollarının Karşılaştırması

Temerrüt sebebi ile tahliye davası tüm kira türlerinde uygulanabilir ancak daha uzun sürer. İki haklı ihtar yolu sadece konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanabilir ancak güçlü bir hukuki dayanak oluşturur. Tahliye talepli icra takibi ise en hızlı ve en pratik yoldur.

Uygulama Açısından Önemli Hususlar

Belge ve süre takibi kritik önem taşır. Adreslerin güncel tutulması, tebliğ sorunlarını önler. Havale giderleri konusundaki Yargıtay kararının dikkate alınması şarttır. Uzman hukuki yardım alınması, hak kayıplarını önler ve sürecin daha etkili yürütülmesini sağlar.

İlginizi Çekebilir:

Kiracının Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Akdemir Hukuk Bürosu

Daha detaylı bilgi almak ve hukuki danışmanlık için İstanbul Kartal/Soğanlık'ta bulunan Akdemir Hukuk Bürosu'nu ziyaret edebilir veya 0 505 589 86 36 numaralı telefondan iletişime geçebilirsiniz. Kira Hukuku alanında uzman büromuz, sizlere hukuki destek sağlamaya hazırdır.

Avukat Muhammet Akdemir Kimdir?