Kira sözleşmesi,kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını ya da kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını  kiracıya bırakmayı,kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira değerini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı,belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça,sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış olur ve kiraya veren de sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sonlandıramaz.

KİRA SÜRESİ
1-Belirli Süreli Kira Sözleşmesi
Tarafların kira süresini  bir takvim günü şeklinde kesin olarak veya örtülü olarak belirlediği kira sözleşmesidir.
2-Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi
Tarafların,sözleşmenin süresini açık veya  kapalı bir biçimde belirlemediği ancak malın kiraya verileceği konusunda anlaştığı ve kiralananın teslim edildiği kira sözleşmesidir.

Belirsiz süreli sözleşmenin sona ermesi fesih bildirimi yoluyla olur,olağanüstü fesih koşullarının gerçekleşmesi halinde kira sözleşmesi olağanüstü fesih yoluyla olur.

İkale(tarafların anlaşmak suretiyle sona erdirmesi)yoluyla sözleşmenin sona erdirilmesinde kira süresinin belirli-belirsiz olmasının önemi bulunmamaktadır.

KİRAYA VEREN VE KİRACININ HAK VE BORÇLARI
1-Kiraya Verenin Borçları

Kiraya veren,kiralananı kira sözleşmesinde kararlaştırılan tarihte  ve sözleşmeyle amaçlanan kullanıma uygun  bir biçimde kiracıya teslim etmek,kira süresince de bu durumda bulundurmak zorundadır.

Kiralananla ilgili zorunlu sigorta,vergi vb.sorumluluklara,sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa kiraya veren katlanmak zorundadır fakat çevre vergisini ödeme kiracıya aittir.

Kiralananın kullanımıyla ilgili olarak,kiraya verenin kendisi veya kira sözleşmesi tarafları dışında üçüncü kişi tarafından yapılan giderlerden kiraya veren sorumludur.
Kiralananın itinayla kullanımı,hasar verici eylemlerden sakınma,iç mekanın boyanması ve de temizliğinden de kiracı sorumludur.

Ayıp,kira konusu olanda şeyde kiraya veren tarafından bildirilen veya o şeyde bulunması beklenen niteliklerdeki eksikliklerdir ve maddi-maddi olmayan şeklinde karşımıza çıkar.

Kiraya verenin ayıptan sorumlu olması için ayıbın varlığı ,kiracının ayıba kendi kusuruyla sebep olmaması ve kiracının ayıptan doğan haklardan feragat etmemesi gerekir.

Kiralananın teslim anındaki ayıplardan sorumluluğu önemli ve önemli olmayan ayıplar şeklinde karşımıza çıkmaktadır.
Önemli ayıp,kira konusunun öngörülen kullanıma uygunluğunu ortadan kaldıran  ya da önemli derecede azaltan ayıplardır.
Kiralananın önemli ayıplarla teslimi durumunda kiracı,borçlunun temerrüdüne  ya da kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden kaynaklanan sorumluluğa ilişkin hükümlere başvurabilir.
Önemli olmayan ayıp,kiralananın kullanımını engellemeyen fakat kullanıma bağlı kiracının beklediği edim yararına zarar veren ancak bu zararın kayda değer büyüklükte olmamasıdır.Kiralananın önemli olmayan ayıplarla teslimi durumunda kiracı,kiralananın sonradan çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.Bu durumda kiracı,kira sözleşmesi ilişkisini ortadan kaldırabilir yalnız kiracı bu hakkını kiraya verenin ayıptan sorumluluğuna dayanarak kullanırsa,sözleşmenin sona ermesi söz konusu olur.

KİRALANANDAKİ AYIBIN GİDERİLMESİNİ İSTEME VE FESİH HAKKI
Kiracının kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede(önemli ayıplarda süre kısa olmalı)giderilmesini isteme,ayıbı kendisinin gidermesi ve alacağını kira bedelinden düşürmesini isteme veya kiralananın ayıpsız bir benzeriyle değistirilmesini isteme şeklinde hakları vardır.

Ayıbın önemli olmaması,kiracının ayıbın uygun bir sürede giderilmesini istemesi fakat kiraya verenin bu sürede ayıbı gidermemesi ayıbın kiraya veren hesabına giderilmesi için gerekli koşullardır.Bu koşullar,kiracıyı orantılı olmayan masraflardan kurtarmak için tanınan bir yoldur.

Ayıbın kiralananın kullanımını önemli derecede engellemesi ve de verilen sürede giderilmemesi,kiracıya kira sözleşmesini feshedme hakkı tanır.

Kiraya veren,kusuru olmadığını ispat etmedikçe kiralananın ayıplı olmasından kaynaklanan zararı kiracıya ödemek zorundadır.

ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN İLERİ SÜRDÜĞÜ HAKLAR SEBEBİYLE OLUŞAN SORUMLULUKLAR NELERDİR?
Üçüncü kişinin kiralananda kiracının hakkıyla uyuşmayan bir hak ileri sürmesi halinde kiraya veren,davayı üstlenmek ve kiracının  uğradığı her türlü zararı ortadan kaldırmakla yükümlüdür.
Kiralayanın bu durumdan sorumlu olabilmesi için kiracının,üçüncü kişi tarafından ileri sürülen hakları kiralayana bildirmesi gerekir.

Kiralananın herhangi bir nedenle el degistirmesi halinde ,yeni malik sözleşmenin tarafı olacaktır.

2-Kiracının Borçları
Kiracı,sözleşmede aksine bir düzenleme olmadıkça kira bedelini ve yan giderleri,her ayın sonunda ve en geç kira süresinin  bitiminde ödemek zorundadır.

Kiracı,kiranın tesliminden sonra kira bedeli  ve yan giderleri ödemezse,kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir zaman verir ve verilen sürede kirayı ödememesi halinde sözleşmeyi feshedecegini  bu yazıda belirtir.

Kiraya veren,fesih iradesini ortaya koyan bildirimi yaparsa kira sözleşmesi ortadan kalkar ve kiraya veren de fesih sonucu tahliye davası açma hakkını kazanır.

Kiracıya en az on gün,konut ve çatılı iş yeri kiralarında  en az otuz gün süre verilir.Bu süre,yazılı bildirimin yapıldığı zamanı izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Kiracı,kiralananı özenle kullanmak ve komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür ayrıca hayvan besleme konusunda yasak varsa buna uymak zorundadır.

Konut ve çatılı iş yeri dışındaki  mülklerini kiraya veren,kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın yazılı bir bildirimle sözleşmeyi feshedebilir.

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında,kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi ve de kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması,bu yükümlülüğe aykırı hareketlerinin kiraya veren ya da aynı taşınmazda oturan kişilerle komşular bakımından kiracının çekilmez olması durumlarında kiraya veren,yazılı bir bildirim ile sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Kiracı,olağan kullanım için gerekli olan temizlik ve bakım masraflarından sorumludur.

Kiracı,gidermekle sorumlu olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür yoksa ortaya çıkan zararlardan kendisi sorumlu olur.

Kiracı,bakım,satış veya kiralama için zorunlu olduğu ölçüde,kiraya verenin ve onun yönlendirdiği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermek zorundadır.Ancak kiraya veren de,çalışmaları ve kiralanan yerin gezilip görüleceğini önceden bildirmek durumundadır.

Kiraya veren,kiralananda,sözleşmenin feshini gerektirmeyen ve kiracının katlanması beklenebilecek yenilik ya da değişiklik yapma hakkına sahiptir.Yenilik ve değişiklerin yapılması anında kiraya veren,kiracının yararını gözetmekle yükümlüdür.Aksi bir durumda kiracı,dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kiracı,kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilir ayrıca yazılı olarak kararlaştırılmamışsa kiralananı eski haliyle vermek zorunda da değildir.Kiracı da yapılan yeniliklerle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını talep edemez.