Kira ilişkisinin sona erdirilmesi, Türk hukuk sisteminde belirli sebeplere ve sıkı usul kurallarına bağlanmıştır. Kiracının taşınmazdan tahliye edilebilmesi için kanunda sayılan sebeplerden birinin varlığı ve öngörülen prosedürlerin eksiksiz işletilmesi gerekmektedir.

Özellikle büyükşehirlerde kira uyuşmazlıklarının yoğunluğu göz önüne alındığında, Kartal ve çevresindeki konut ile işyeri sahiplerinin kira hukuku avukatı desteğiyle süreci yönetmesi büyük önem taşımaktadır.

Bu yazıda kiracı tahliye davasının sebeplerini, sürecini ve dikkat edilmesi gereken usul kurallarını ele alacağız.

Kiracı Tahliye Davası Nedir

Kiracı tahliye davası, kiraya verenin kanunda öngörülen sebeplerden birine dayanarak kiracının taşınmazı boşaltmasını talep ettiği dava türüdür. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 350 ve devamı maddelerinde düzenlenen bu davada, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından tahliye sebepleri sınırlı sayıda belirlenmiştir. Kiraya veren, kanunda yer almayan bir gerekçeye dayanarak kiracının tahliyesini isteyemez; taraflar da sözleşme ile yeni tahliye sebepleri oluşturamazlar. Bu ilke, kiracıyı keyfi tahliye taleplerinden korumak amacıyla kabul edilmiş temel bir kural niteliğindedir.

Kiracı Tahliye Davası Sebepleri

Türk Borçlar Kanunu, kiracının tahliyesini kiraya verenden kaynaklanan sebepler ve kiracıdan kaynaklanan sebepler olmak üzere ikili bir ayrımla düzenlemiştir.

Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Sebepleri

İhtiyaç nedeniyle tahliye uygulamada en sık başvurulan sebeplerden biridir. TBK m.350/1 uyarınca kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı bulunması halinde tahliye davası açılabilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması mahkemece aranmaktadır. Sağlık raporu, işten çıkış bildirgesi veya vergi açılış evrakları gibi belgeler ihtiyacın samimiyetini ispat bakımından önem taşır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtarname şartı aranmaksızın süre bitiminden itibaren bir ay içinde doğrudan dava açılabilir.

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye ise TBK m.351 kapsamında düzenlenmiştir. Kiralanan taşınmazı satın alma, miras, bağış veya cebri icra yoluyla edinen yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla altı ay sonra tahliye davası açabilir. Bu bir aylık bildirim süresi hak düşürücü nitelikte olup, sürenin kaçırılması halinde dava süreden reddedilebilir.

Yeniden inşa veya esaslı tadilat nedeniyle tahliye de kiraya verenden kaynaklanan sebeplerdendir. TBK m.350/2 uyarınca kiralananın yıktırılıp yeniden inşa edilmesi veya esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme yapılmasının zorunlu olması ve bu süreçte taşınmazın kullanımının imkansız hale gelmesi gerekmektedir. Basit tamirat veya tadilat bu kapsama girmez.

Bunların yanında kiraya veren, 10 yıllık uzama süresinin dolması halinde TBK m.347 uyarınca herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesini feshedebilir. Uzama süresini izleyen her yılın bitiminden en az üç ay önce kiracıya yazılı fesih bildiriminde bulunulması zorunludur. 10 yıllık sürenin hesabında dikkat edilmesi gereken nokta, sürenin sözleşme süresinin bitiminden itibaren başlamasıdır. 

Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri

Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt) nedeniyle tahliye, TBK m.315 çerçevesinde düzenlenmiştir. Kiracıya yazılı ihtar ile konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün süre verilerek kira bedelini ödemesi ihtar edilir. Verilen süre içinde ödeme yapılmaması halinde kiraya veren sözleşmeyi feshederek tahliye davası açabilir veya icra takibi başlatabilir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye ise TBK m.352/2 hükmüne dayanır. Kiracının aynı kira yılı içinde kira bedelini ödememesi sebebiyle kendisine iki ayrı ayda haklı ihtar gönderilmiş olması halinde kira döneminin sonunda tahliye davası açılabilir. İhtarların farklı aylara ait olması ve aynı kira yılı içinde bulunması şarttır.

Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye, TBK m.352/1 kapsamında önemli bir tahliye yoludur. Kiracının kiralananın tesliminden sonra, kiraya verene karşı taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmesi halinde, taahhüt edilen tarihte taşınmazı boşaltmaması durumunda kiraya veren bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya dava açabilir. Taahhütnamenin geçerli olabilmesi için yazılı olması, kira sözleşmesinden sonra verilmiş olması, belirli bir tahliye tarihini içermesi ve kiracı tarafından özgür iradeyle imzalanmış olması gerekmektedir. Kira sözleşmesiyle aynı anda imzalatılan taahhütname baskı altında verilmiş sayılarak geçersiz kabul edilebilir.

Son olarak TBK m.352/3 uyarınca kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması ve kiraya verenin sözleşme kurulurken bunu bilmemesi halinde tahliye davası açılabilir.

Tahliye Davasında Zorunlu Arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı haline getirilmiştir. Bu zorunluluk tahliye davaları dahil olmak üzere kira tespit, uyarlama ve tazminat davalarını kapsamaktadır. Ancak İcra ve İflas Kanunu uyarınca başlatılan tahliye talepli ilamsız icra takipleri zorunlu arabuluculuk kapsamı dışında tutulmuştur. İcra takibine itiraz edilmesi halinde icra mahkemesinde açılacak itirazın kaldırılması davalarında da arabuluculuk şartı aranmaz; ancak sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açılacaksa arabuluculuk zorunludur. Arabuluculuk süreci en geç üç hafta içinde sonuçlandırılmalı, zorunlu hallerde bir hafta uzatılabilir. Arabuluculuk son tutanağı olmadan açılan dava usulden reddedilir.

Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kiracı tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise kural olarak kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Kartal avukat olarak belirtmek gerekir ki, dava sürecinin sağlıklı yürütülmesi açısından görev ve yetki kurallarının doğru belirlenmesi ilk aşamada büyük önem taşımaktadır.

Tahliye Davası Süreci ve Dikkat Edilecek Süreler

Tahliye davalarında her sebep için farklı hak düşürücü süreler öngörülmüştür. İhtiyaç nedeniyle tahliyede sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır. Tahliye taahhüdüne dayalı tahliyede ise taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi veya dava yoluna başvurulmalıdır. İki haklı ihtar sebebiyle tahliyede dava, kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Bu sürelerin tamamı hak düşürücü niteliktedir ve mahkemece resen dikkate alınır.

Tahliye davaları basit yargılama usulüne göre görülmekte olup mahkemenin iş yoğunluğuna bağlı olarak birkaç ay ile bir yıl arasında sonuçlanabilmektedir. Tahliye kararı verilmesinin ardından kiraya veren, kararın kesinleşmesini beklemeksizin ilamlı icra yoluyla tahliye işlemini başlatabilir. Ancak kiracının üç aylık kira bedelini teminat olarak yatırarak tehir-i icra talebinde bulunma hakkı mevcuttur.

İcra Yoluyla Kiracı Tahliyesi

Kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı dava açmadan doğrudan icra dairesine başvurularak tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatılabilir. İcra dairesi tarafından kiracıya Örnek No:13 ödeme emri gönderilir. Kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz edebilir. İtiraz edilmemesi ve 30 günlük ödeme süresi içinde borcun ödenmemesi halinde icra mahkemesinden tahliye kararı talep edilir. Bu yol, Kartal kira avukatı tarafından özellikle temerrüt halinde sıklıkla tercih edilen ve dava sürecine kıyasla daha hızlı sonuç alınabilen bir yöntemdir.

Tahliye Davasında Kiracının Hakları

Kiracı, tahliye davasında çeşitli savunma haklarına sahiptir. Hak düşürücü sürelerin geçtiğini ileri sürebilir, tahliye taahhütnamesinin geçersizliğini iddia edebilir veya ihtiyaç iddiasının samimi olmadığını kanıtlamaya çalışabilir. İhtiyaç sebebiyle tahliye gerçekleştikten sonra kiraya verenin taşınmazı üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralaması halinde, eski kiracının son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat davası açma hakkı bulunmaktadır.

Akdemir Hukuk Bürosu – Kartal'da Kiracı Tahliye Davalarında Hukuki Destek

Akdemir Hukuk Bürosu, Kartal'ın Soğanlık semtinde faaliyet göstermekte olup kira tahliye davaları, icra takibi yoluyla tahliye, tahliye taahhüdüne dayalı işlemler ve kira uyuşmazlıklarından doğan tazminat davaları konularında hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.

Cevizli, Cumhuriyet, Çarşı, Çavuşoğlu, Esentepe, Ferhat Paşa, Gümüşpınar, Hürriyet, Karlıktepe, Kordonboyu, Orhantepe, Orta, Petroliş, Rahmanlar, Soğanlık, Yalı, Yeni, Uğur Mumcu, Yakacık ve Yeşilbağlar başta olmak üzere Kartal'ın tüm semtlerinden gelen kira uyuşmazlıklarında müvekkillerine etkin hukuki destek sağlamaktadır.

Ofisimiz Kartal Metro Durağı'na, Kartal Adliyesi'ne ve E-5 Karayolu'na yakın konumda olup Maltepe ve Pendik gibi komşu ilçelerden de kolaylıkla ulaşılabilir durumdadır.

Daha detaylı bilgi almak ve hukuki danışmanlık için İstanbul Kartal/Soğanlık'ta bulunan Akdemir Hukuk Bürosu'nu ziyaret edebilir veya 0 505 589 86 36 numaralı telefondan iletişime geçebilirsiniz. Kiracı Tahliye ve diğer Kira Hukuku alanlarında uzman büromuz, sizlere hukuki destek sağlamaya hazırdır.

Avukat Muhammet Akdemir Kimdir?