Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara tanınan önalım hakkı, uygulamada pek çok hukuki uyuşmazlığa konu olmaktadır. Bu uyuşmazlıkların başında ise bedelde muvazaa iddiası gelmektedir.

Satış bedelinin tapuda gerçek değerinden farklı gösterilmesi, önalım hakkının kullanılmasını doğrudan etkileyen ve Kartal gayrimenkul avukatı olarak sıkça karşılaştığımız bir sorundur.

Taraflar, önalım hakkının kullanılmasını engellemek veya vergi avantajı elde etmek gibi çeşitli amaçlarla tapudaki satış bedelini manipüle edebilmektedir.

Bu yazıda önalım davasında bedelde muvazaa kavramını, muvazaanın ortaya çıkış biçimlerini, ispat yükü ve yöntemlerini, Yargıtay'ın yerleşik yaklaşımını ve 7571 sayılı Kanun ile gelen güncel değişiklikleri ele alacağız.

Önalım Davasında Bedelde Muvazaa Kavramı

Muvazaa, tarafların üçüncü kişileri aldatma amacıyla gerçek iradelerini yansıtmayan görünürde bir hukuki işlem yapmasıdır. Önalım davaları bağlamında bedelde muvazaa, tapuda gerçekleştirilen satış işleminde gösterilen bedelin, taraflar arasında fiilen kararlaştırılan gerçek satış bedelinden farklı olması anlamına gelir. Türk Medeni Kanunu'nun 732 ve devamı maddelerinde düzenlenen yasal önalım hakkında, hak sahibinin payı tapudaki satış bedeli üzerinden satın alma yetkisine sahip olması nedeniyle, bu bedelin gerçeği yansıtıp yansıtmadığı büyük önem taşımaktadır.

Bedelde muvazaa iki farklı şekilde ortaya çıkabilir: satış bedelinin tapuda olduğundan yüksek gösterilmesi ve olduğundan düşük gösterilmesi. Her iki durumun da önalım davasının seyrini ve nihai sonucunu doğrudan etkileyeceğini belirtmek gerekir. Muvazaanın yönüne göre davada avantajlı veya dezavantajlı konumda olan taraf da değişmektedir.

Satış Bedelinin Tapuda Yüksek Gösterilmesi

Uygulamada en sık rastlanan bedelde muvazaa biçimi, satış bedelinin tapuda olduğundan yüksek gösterilmesidir. Bunun temel amacı, diğer paydaşların önalım hakkını kullanmasını fiilen zorlaştırmaktır. Zira önalım hakkını kullanan paydaş, mahkeme tarafından verilen kesin süre içinde tapudaki satış bedeli ile alıcıya düşen tapu harç ve masraflarını mahkeme veznesine depo etmek zorundadır.

Örneğin gerçekte 500.000 TL karşılığında satılan bir taşınmaz payının tapuda 1.500.000 TL olarak gösterilmesi halinde, önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşın bu yüksek meblağı depo etmesi gerekecektir. Ekonomik gücü yeterli olmayan paydaş açısından bu durum, hakkın fiilen kullanılamaması sonucunu doğurmaktadır. Satıcı ile alıcının anlaşarak bedeli şişirmesi, doğrudan önalım hakkı sahibinin mağduriyetine yol açan bir uygulamadır.

Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesi çerçevesinde önalım hakkı sahibi, tapuda yapılan satış sözleşmesinin tarafı olmadığından, satış bedelinin gerçeğe aykırı biçimde yüksek gösterildiğini iddia edebilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir. Bu imkân, üçüncü kişi konumundaki önalım hakkı sahibinin korunmasına yönelik önemli bir hukuki güvencedir.

Satış Bedelinin Tapuda Düşük Gösterilmesi

Satış bedelinin tapuda düşük gösterilmesi genellikle tapu harç ve masraflarından tasarruf etmek amacıyla yapılmaktadır. Ancak bu durum, önalım davası açılması halinde alıcı açısından ciddi bir risk oluşturur. Tapuda düşük gösterilen bedel üzerinden önalım hakkı kullanıldığında, alıcı gerçekte ödediği bedelden çok daha düşük bir karşılıkla taşınmaz payını kaybedebilir.

Bu noktada önemli bir hukuki ilke devreye girmektedir: davalı alıcı, tapudaki satış sözleşmesinin tarafı olduğundan kendi muvazaasına dayanamaz. Yani alıcı, tapuda 300.000 TL olarak gösterilen satış bedelinin gerçekte 800.000 TL olduğunu iddia edemez. 27.03.1957 tarihli ve 12/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile yerleşik hale gelen bu ilkeye göre hiç kimse kendi muvazaasına dayanarak hak talep edemez. Kartal avukat olarak müvekkillerimize bu ayrımı özellikle vurguluyoruz çünkü satış öncesinde bedelin düşük gösterilmesi, ileride açılabilecek bir önalım davasında alıcıyı son derece dezavantajlı bir konuma düşürebilmektedir. Bu nedenle pay satın alan kişilerin, tapuda gerçek satış bedelini yansıtmaları kendi menfaatleri açısından büyük önem taşımaktadır.

Bedelde Muvazaa İddiasında İspat Yükü

Bedelde muvazaa iddiasında ispat yükü bu iddiayı ileri süren tarafa aittir. Önalım hakkı sahibi olan davacı, tapudaki satış bedelinin gerçeği yansıtmadığını ve satış bedelinin önalım hakkını engellemek amacıyla yüksek gösterildiğini kanıtlamakla yükümlüdür.

Önalım hakkı sahibi tapuda yapılan satış sözleşmesinin tarafı olmadığından, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun senede karşı senetle ispat kuralıyla bağlı değildir. Bu nedenle davacı, bedelde muvazaa iddiasını tanık dahil her türlü delille ispatlama imkânına sahiptir. Bu durum, ispat hukuku açısından davacıya önemli bir kolaylık sağlamaktadır.

Bedelde muvazaanın ispatında başvurulabilecek başlıca deliller şunlardır:

• Keşif yapılarak bilirkişi aracılığıyla taşınmazın satış tarihindeki rayiç değerinin tespiti
• Satış bedeli ödemesine ilişkin banka hesap hareketleri, dekont ve ödeme belgeleri
• Görgüye dayalı, somut ve açık tanık beyanları

Bu delillerin her birinin tek başına yeterli olup olmadığı, Yargıtay içtihatlarında ayrıntılı biçimde ele alınmaktadır.

Keşif Raporu ve Tanık Beyanlarının Tek Başına Yeterliliği

Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre keşif sonucu belirlenen taşınmaz değeri, tek başına bedelde muvazaa iddiasını kanıtlamaya yeterli değildir. Bilirkişi aracılığıyla tespit edilen rayiç değerin tapudaki satış bedelinden farklı olması, otomatik olarak muvazaanın varlığına işaret etmez. Piyasa koşulları, taşınmazın kendine özgü nitelikleri ve satışın gerçekleşme koşulları gibi faktörler, bedel farklılığını meşru kılabilir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, bilirkişi raporuyla tespit edilen değerin ancak destekleyici delil niteliğinde olduğunu çeşitli kararlarında açıkça ortaya koymuştur.

Benzer şekilde tanık beyanları da tek başına yeterli görülmemektedir. Tanığın satış bedeli ödemesi sırasında bizzat orada bulunmaması ve görgüye dayalı somut bir bilgisinin bulunmaması halinde beyanlarının soyut nitelikte kalacağı kabul edilmektedir. Yargıtay, tanık anlatımlarının açık, kesin ve doğrudan gözleme dayalı olmasını aramaktadır.

Sonuç olarak bedelde muvazaanın başarılı biçimde ispatı için keşif raporu, tanık beyanları, banka kayıtları ve emsal satış değerleri gibi delillerin bir bütün halinde birlikte değerlendirilmesi gerekmektedir. Delillerin birbiriyle uyumlu olması ve birbirini destekler nitelik taşıması, mahkemenin muvazaa iddiasını kabul etme olasılığını önemli ölçüde artırmaktadır.

Yargıtay'ın Bedelde Muvazaaya İlişkin Yaklaşımı

Yargıtay, bedelde muvazaa konusunda geniş bir içtihat birikimine sahiptir. Bu kararların ortak noktası, muvazaa iddiasının ciddi ve somut delillerle desteklenmesi gerektiğidir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2019/5737 sayılı kararında, davacının bedelde muvazaa iddiasını kanıtlayamaması halinde resmi akit tablosundaki satış bedeli üzerinden önalım bedelinin depo edilmesi için davacıya uygun süre verilmesi gerektiğini belirtmiştir. Mahkemece bu süre verilmeden karar verilmesi bozma sebebi sayılmıştır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2016/491 sayılı kararında ise taşınmaz mülkiyetinin kanundan kaynaklanan kısıtlamalarından biri olan önalım hakkına ilişkin yorumların, mülkiyet hakkının özüne zarar vermeyecek şekilde yapılması gerektiği vurgulanmıştır.

Yargıtay ayrıca bedelde muvazaa iddiası kanıtlanamadığında, iddia edilen bedel ile tapuda gösterilen bedel arasındaki fark üzerinden yargılama giderlerinin oranlama yapılarak paylaştırılması gerektiğine hükmetmektedir. Bu durum, temelsiz muvazaa iddiaları açısından davacı için ciddi bir ekonomik risk oluşturmaktadır. Bu nedenle bedelde muvazaa iddiasının güçlü delillere dayanmadan ileri sürülmesi, davacının önemli miktarda yargılama giderine katlanmasına yol açabilir.

7571 Sayılı Kanun ile Gelen Rayiç Bedel Değişikliği

25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinde köklü bir değişiklik yapılmıştır. Bu düzenlemeyle birlikte önalım davasında ödenmesi gereken bedel, artık tapudaki satış bedeli değil hâkim tarafından belirlenen rayiç bedel olarak esas alınmaktadır.

Yeni düzenlemeye göre dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir ve önalım hakkı sahibi bu bedeli nemalandırılmak üzere kesin süre içinde nakden depo etmekle yükümlüdür. Bu yükümlülük yerine getirilmezse payın tesciline karar verilemez.

Bu değişiklik, bedelde muvazaa sorununu büyük ölçüde ortadan kaldırmaya yönelik önemli bir adımdır. Zira artık tapudaki satış bedelinin yüksek ya da düşük gösterilmesinin, önalım bedeli üzerinde doğrudan bir etkisi kalmamıştır.

Ancak Kartal gayrimenkul avukatı olarak dikkat çekmek istediğimiz husus geçiş dönemine ilişkin kurallardır. 7571 sayılı Kanun'un geçici maddesine göre TMK 734'teki bedel değişikliği, kanunun yürürlüğünden önce açılmış olan davalara da uygulanacaktır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin ilke kararına göre kanun öncesi açılan davalarda 25.12.2025 tarihindeki rayiç bedel, kanun sonrası açılan davalarda ise dava tarihindeki rayiç bedel esas alınacaktır. Bu ayrım, devam eden davalarda büyük pratik öneme sahiptir.

Sonuç

Önalım davalarında bedelde muvazaa, hem davacı hem davalı açısından titizlikle ele alınması gereken kritik bir meseledir. Davacının muvazaa iddiasını kanıtlaması için keşif raporu, tanık beyanları, banka kayıtları ve diğer destekleyici delillerin bir arada sunulması gerekmektedir. Davalı alıcının ise kendi muvazaasına dayanamayacağını bilerek hareket etmesi büyük önem taşımaktadır.

• Bedelde muvazaa iddiası, önalım hakkı sahibi tarafından tanık dahil her türlü delille kanıtlanabilir.
• Keşif raporu ve tanık beyanı tek başına yeterli olmayıp tüm deliller birlikte değerlendirilmelidir.
• 7571 sayılı Kanun ile rayiç bedel esasına geçilmesi, bedelde muvazaa sorununu önemli ölçüde azaltmıştır.

Akdemir Hukuk Bürosu — Önalım Davası ve Bedelde Muvazaa Hukuki Yardım

Akdemir Hukuk Bürosu, Kartal'ın Soğanlık semtinde hizmet vermektedir. Önalım davası, bedelde muvazaa iddiaları ve paylı mülkiyetten kaynaklanan tapu uyuşmazlıkları konularında müvekkillerine hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.

Kartal'ın Cevizli, Cumhuriyet, Çarşı, Çavuşoğlu, Esentepe, Ferhat Paşa, Gümüşpınar, Hürriyet, Karlıktepe, Kordonboyu, Orhantepe, Orta, Petroliş, Rahmanlar, Soğanlık, Yalı, Yeni, Uğur Mumcu, Yakacık ve Yeşilbağlar mahallelerinden kolayca ulaşılabilen ofisimiz, Maltepe ve Pendik gibi komşu ilçelerden gelen müvekkillere de hizmet vermektedir.

Kartal Metro Durağı, Kartal Adliyesi ve E-5 karayoluna yakın konumuyla ulaşım kolaylığı sağlayan büromuzla iletişime geçerek önalım hakkı ve gayrimenkul hukuku alanındaki hukuki süreçleriniz hakkında bilgi alabilirsiniz.

Daha detaylı bilgi almak ve hukuki danışmanlık için İstanbul Kartal/Soğanlık'ta bulunan Akdemir Hukuk Bürosu'nu ziyaret edebilir veya 0 505 589 86 36 numaralı telefondan iletişime geçebilirsiniz. Önalım Davası ve Gayrimenkul Hukuku alanında uzman büromuz, sizlere hukuki destek sağlamaya hazırdır.

Avukat Muhammet Akdemir Kimdir?