Kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep eden ev sahipleri ve kiracılar, 1 Eylül 2023 tarihinden bu yana doğrudan mahkemeye başvuramaz hâle gelmiştir. 7445 sayılı Kanun ile getirilen düzenleme, kira tespit davalarını zorunlu arabuluculuk kapsamına almış ve arabuluculuğa başvuruyu bir dava şartı olarak belirlemiştir. Kartal ve çevresindeki kira uyuşmazlıklarında bu şartı atlamak, davanın hiç esasa girilmeden usulden reddedilmesi anlamına gelir. Bu yazıda arabuluculuk zorunluluğunun hukuki dayanağını, sürecin nasıl işlediğini, sık yapılan hataları ve arabuluculuğun kira tespit davasıyla ilişkisini tüm boyutlarıyla ele alıyoruz.

Yasal Dayanak: 7445 Sayılı Kanun Değişikliği

Zorunlu arabuluculuk şartı, 5 Nisan 2023 tarihinde Resmî Gazete'de yayımlanan 7445 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 37. maddesiyle getirilmiştir. Bu düzenlemeyle 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesine kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar da eklenmiştir. Kanun değişikliği 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiş olup bu tarihten itibaren açılacak tüm kira tespit davalarında arabuluculuğa başvuru dava şartı niteliği taşımaktadır.

Düzenleme yalnızca kira tespit davalarını değil, kira ilişkisinden doğan hemen tüm uyuşmazlıkları kapsamaktadır. Kira uyarlama davaları, kira alacağı davaları ve tahliye davaları da bu kapsama girmektedir. Ancak ilamsız icra yoluyla tahliye süreci bu zorunluluktan açıkça istisna tutulmuştur. Kira tespit davası açmayı planlayan tarafın öncelikle bu ayrımı doğru kavraması, gereksiz zaman ve masraf kaybının önüne geçecektir.

Arabuluculuğa Başvuru Süreci

Kira tespit davası öncesinde arabuluculuk başvurusu, uyuşmazlığın konusuna göre yetkili adliye bünyesindeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Başvuru sırasında herhangi bir belge sunulması zorunlu olmamakla birlikte kira sözleşmesi, varsa ihtarname ve ödeme belgeleri gibi evrakların hazır bulundurulması sürecin sağlıklı yürümesine katkı sağlar.

Başvurunun ardından arabuluculuk bürosu, sicile kayıtlı arabulucular arasından bir arabulucu görevlendirir. Görevlendirilen arabulucu taraflarla iletişime geçerek ilk toplantı için tarih belirler. Bu davet genellikle telefon, kısa mesaj veya e-posta yoluyla yapılır; resmî tebligat zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak arabulucu, yaptığı iletişim girişimlerini dosyada belgelemek zorundadır. Tarafların adreslerinin tespit edilememesi veya iletişim kurulamaması hâlinde arabulucu durumu son tutanakta belirterek süreci sonlandırır.

Arabuluculuk Görüşmesinin Süresi

6325 sayılı Kanun uyarınca zorunlu arabuluculuk başvurusu, başvuru tarihinden itibaren en geç üç hafta içinde sonuçlandırılmalıdır. Bu süre zorunlu hâllerde arabulucu tarafından en fazla bir hafta uzatılabilir. Dolayısıyla arabuluculuk aşaması toplamda en çok dört hafta sürebilir.

Bu süre sınırlaması, kira tespit davalarında zamanlama açısından büyük önem taşır. Özellikle ihtarname ile birlikte otuz günlük süre hesabı yapılırken arabuluculuk aşamasının da plana dâhil edilmesi gerekir. Yeni kira dönemine yetişmek isteyen kiraya verenlerin arabuluculuk başvurusunu, kira döneminin bitiminden en az iki ay önce yapması tavsiye edilir. Aksi hâlde arabuluculuk süreci tamamlanana kadar otuz günlük süre geçmiş olabilir ve mahkemece belirlenecek kira bedeli bir sonraki döneme kayar.

Arabuluculukta Anlaşma ve Anlaşamama

Arabuluculuk görüşmeleri iki şekilde sonuçlanır: taraflar anlaşır veya anlaşamaz.

Tarafların anlaşması hâlinde anlaşma belgesi düzenlenir ve bu belge, mahkeme onayı ile birlikte ilâm niteliği kazanır. Anlaşma sağlandığında ayrıca kira tespit davası açılmasına gerek kalmaz; belirlenen yeni kira bedeli tarafları doğrudan bağlar. Arabuluculuk aşamasında varılan anlaşmanın hem dava masraflarını hem de zaman kaybını ortadan kaldırması bakımından taraflara önemli bir avantaj sağladığı göz ardı edilmemelidir.

Anlaşma sağlanamaması hâlinde ise arabulucu tarafından son tutanak düzenlenir. Bu tutanak, kira tespit davasının açılabilmesi için dava dilekçesine eklenmesi gereken zorunlu bir belgedir. Son tutanağın eklenmemesi, davanın usulden reddine yol açar. Ancak bu eksiklik tamamlanabilir nitelikte bir eksikliktir; mahkeme tarafından süre verilerek tutanağın sunulması istenebilir.

Arabuluculuk Görüşmelerine Katılmamanın Sonuçları

Arabuluculuk sürecinin etkinliği, tarafların görüşmelere katılımına bağlıdır. Kanun koyucu bu katılımı teşvik etmek amacıyla önemli bir yaptırım öngörmüştür: arabuluculuk görüşmelerine geçerli bir mazeret göstermeksizin katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulur. Ayrıca bu taraf lehine vekâlet ücretine hükmedilmez.

Bu yaptırım hem davacı hem de davalı için geçerlidir. Kiraya veren, arabuluculuk başvurusunu yapıp görüşmeye katılmazsa ileride kazandığı davada bile masrafları üstlenmek zorunda kalır. Aynı şekilde kiracı tarafın görüşmeye katılmaması, davanın sonucundan bağımsız olarak yargılama giderlerini onun üzerine yıkar. Bu nedenle arabuluculuk görüşmelerine her iki tarafın da bizzat veya vekilleri aracılığıyla katılması büyük önem taşır.

Arabuluculuk Başvurusu İhtarname Yerine Geçer mi?

Uygulamada en sık karşılaşılan yanılgılardan biri, arabuluculuk başvurusunun TBK m. 345 anlamında yazılı bildirim yerine geçtiği düşüncesidir. Bu düşünce hukuki açıdan yanlıştır. Arabuluculuk başvurusu ile kira artışına ilişkin ihtarname birbirinden tamamen bağımsız hukuki işlemlerdir.

İhtarname, yeni kira döneminden en az otuz gün önce kiracıya tebliğ edilen ve kira bedelinin artırılacağını bildiren yazılı bir beyandır. Arabuluculuk başvurusu ise dava açılmadan önce tüketilmesi gereken bir usul şartıdır. İhtarname çekilmeden yalnızca arabuluculuk başvurusu yapılması, otuz günlük süre koşulunun karşılanması anlamına gelmez. Dolayısıyla kiraya verenin hem ihtarnameyi zamanında göndermesi hem de arabuluculuk sürecini ayrıca işletmesi gerekir.

Bu iki işlemin birbirine karıştırılması, kira tespit davalarında en yaygın usul hatalarından birini oluşturmaktadır. Sonuç olarak kiraya veren, ihtarname ile kira dönemini yakalamış olsa bile arabuluculuk başvurusu yapmadan dava açtığında dava usulden reddedilir. Arabuluculuk başvurusunu yapmış ancak ihtarnameyi zamanında göndermemişse, dava açılabilir fakat mahkemece belirlenen kira bedeli bir sonraki döneme kayar.

Doğru Zamanlama: İhtarname, Arabuluculuk ve Dava Sıralaması

Kira tespit sürecinin hukuki sonuç doğurabilmesi için üç aşamanın doğru sırayla ve zamanında tamamlanması gerekir. Uygulamada en sağlıklı işleyen zamanlama şu şekildedir:

Birinci adımda kiraya veren, yeni kira döneminin başlangıcından en az iki buçuk ila üç ay önce noter aracılığıyla ihtarname gönderir. Bu erken zamanlama, tebliğ sürecindeki olası gecikmelere karşı güvence sağlar. İkinci adımda ihtarnamenin tebliğinden kısa süre sonra arabuluculuk başvurusu yapılır. Arabuluculuk süreci üç ila dört hafta içinde sonuçlanacağından, bu aşamanın yeni kira döneminden en az bir buçuk ay önce tamamlanmış olması hedeflenir. Üçüncü adımda arabuluculukta anlaşma sağlanamamışsa, son tutanakla birlikte kira tespit davası açılır.

Bu sıralama takip edildiğinde mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Herhangi bir aşamada sürenin kaçırılması, kararın bir sonraki döneme kaymasına veya davanın usulden reddedilmesine neden olabilir.

Arabuluculukta Anlaşma Sağlanırsa Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

Arabuluculuk görüşmelerinde taraflar kira bedeli üzerinde anlaşmaya vardığında, bu bedel serbestçe belirlenebilir. Mahkemedeki kira tespit davasında hakimi bağlayan TÜFE sınırı, emsal kira bedeli araştırması veya hakkaniyet indirimi gibi kısıtlamalar, arabuluculuk anlaşmasında doğrudan uygulanmaz. Taraflar karşılıklı iradeleriyle yeni kira bedelini diledikleri gibi kararlaştırabilirler.

Ancak bu serbestlik, TBK m. 343 hükmündeki kiracı aleyhine düzenleme yasağı çerçevesinde değerlendirilmelidir. Kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine herhangi bir koşul dayatılamaz. Arabuluculuk anlaşma belgesine kira bedelinin yanı sıra kiracıyı aşırı derecede zorlayacak ek yükümlülükler konulması hâlinde bu hükümlerin geçerliliği tartışma konusu olabilir.

Arabuluculuk Ücreti ve Masrafları

Arabuluculuk sürecinin bir maliyeti bulunmaktadır. Tarafların anlaşamaması hâlinde arabuluculuk ücreti, ileride açılacak davada yargılama gideri olarak değerlendirilir ve davayı kaybeden tarafa yüklenir. İlk iki saatlik görüşme ücreti Hazine tarafından karşılanmakla birlikte, sürecin uzaması hâlinde ek ücretler taraflara ait olur.

Anlaşma sağlanması durumunda ise arabuluculuk ücreti taraflarca eşit olarak ödenir. Taraflar bu konuda farklı bir paylaşım da kararlaştırabilirler. Arabuluculuk masrafları, dava açılması hâlinde ortaya çıkacak harç, bilirkişi ücreti ve vekâlet ücreti gibi kalemlerle karşılaştırıldığında oldukça düşük kalmaktadır. Bu durum arabuluculukta anlaşma sağlanmasını ekonomik açıdan da cazip kılar.

Akdemir Hukuk Bürosu Olarak Arabuluculuk ve Kira Tespit Süreçlerinde Yanınızdayız

Ofisimiz Kartal Soğanlık'ta yer almakta olup kira tespit davalarında arabuluculuk başvurusundan dava sonuçlanana kadar tüm süreçlerde hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunmaktadır. İhtarname hazırlığı, arabuluculuk görüşmelerinde temsil ve sulh hukuk mahkemesinde dava takibi konularında deneyimli kadromuzla hizmetinizdeyiz.

Cevizli, Cumhuriyet, Çarşı, Çavuşoğlu, Esentepe, Ferhat Paşa, Gümüşpınar, Hürriyet, Karlıktepe, Kordonboyu, Orhantepe, Orta, Petroliş, Rahmanlar, Soğanlık, Yalı, Yeni, Uğur Mumcu, Yakacık ve Yeşilbağlar mahallelerinden ve komşu Maltepe ile Pendik ilçelerinden kolayca ulaşılabilen ofisimiz, Kartal Metro, Kartal Adliyesi ve E-5 bağlantısına yakın konumdadır.

Akdemir Hukuk Bürosu

Daha detaylı bilgi almak ve hukuki danışmanlık için İstanbul Kartal/Soğanlık'ta bulunan Akdemir Hukuk Bürosu'nu ziyaret edebilir veya 0 505 589 86 36 numaralı telefondan iletişime geçebilirsiniz. Kira Hukuku alanında uzman büromuz, sizlere hukuki destek sağlamaya hazırdır.

Avukat Muhammet Akdemir Kimdir?