Kartal ve çevresinde miras yoluyla intikal eden ya da birden fazla kişinin hissedar olduğu taşınmazlar, paydaşlar arasında ciddi anlaşmazlıklara neden olabilmektedir. Tarafların kendi aralarında paylaşım konusunda uzlaşamaması halinde başvurulacak hukuki yol, ortaklığın giderilmesi yani izale-i şüyu davasıdır. Bu süreçte uzman bir Kartal ortaklığın giderilmesi davası avukatından destek almak, hem hak kaybını önlemek hem de davayı en uygun stratejiyle yürütmek açısından büyük önem taşır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır ya da taşınmaz mallardaki birlikte mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesi amacıyla açılan bir dava türüdür. Türk Medeni Kanunu'nun 698 ve devamı maddeleri bu davanın hukuki temelini oluşturur. Paydaşlardan her biri, diğer paydaşların rızasını aramaksızın ortaklığın giderilmesini mahkemeden talep edebilir.

Uygulamada bu davalar en sık miras kalan taşınmazlarda karşımıza çıkar. Murisin vefatıyla birden fazla mirasçıya intikal eden ev, arsa, tarla veya dükkan gibi taşınmazlar üzerinde oluşan elbirliği mülkiyeti, mirasçıların anlaşamaması halinde ancak izale-i şüyu davası yoluyla çözüme kavuşturulabilir. Bunun yanında satın alma, bağış veya cebri satış yoluyla oluşan paylı mülkiyetlerde de ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilmektedir.

Ortaklığın giderilmesi davası, hukuki niteliği itibarıyla iki taraflı bir eda davasıdır. Bu davalarda klasik anlamda kazanan veya kaybeden taraf ayrımı bulunmaz. Davaya dahil olan tüm paydaşlar, kararın sonuçlarından eşit biçimde etkilenir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Avukata Neden İhtiyaç Duyulur?

Ortaklığın giderilmesi davası, ilk bakışta basit bir paylaşım talebi gibi görünse de sürecin pek çok teknik ve hukuki ayrıntı içermesi nedeniyle avukat desteği olmadan yürütülmesi ciddi riskler barındırır.

Bu davalarda taraf teşkilinin eksiksiz sağlanması, davanın en temel ön koşuludur. Taşınmaz üzerinde pay sahibi olan tüm paydaşların davaya dahil edilmesi gerekir. Paydaşlardan birinin bile davada yer almaması, taraf teşkili eksikliği nedeniyle davanın uzamasına veya usulden reddedilmesine yol açar. Özellikle miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda mirasçı sayısının fazla olması, veraset ilamının çıkarılması ve tebligat süreçleri gibi aşamalar titizlik gerektirir.

Bunun ötesinde, ortaklığın giderilmesinde mahkemenin öncelikle aynen taksim imkanını araştırması zorunludur. Taşınmazın bölünebilir olup olmadığının tespiti, kat mülkiyeti kurulmasının mümkün olup olmadığının değerlendirilmesi ve imar mevzuatına uygunluk gibi teknik konular bilirkişi raporları çerçevesinde incelenir. Bu aşamada paydaşın menfaatini en iyi şekilde savunacak stratejinin belirlenmesi, deneyimli bir avukatın yönlendirmesiyle mümkün olur.

Kıymet takdiri, açık artırma süreci, ihalenin feshi ihtimali, muhdesat iddiası ve satış bedelinin paylaşımı gibi konuların her biri kendi içinde ayrı hukuki sorunlar barındırır. Bu aşamalardan herhangi birinde yapılacak bir hata, paydaşın taşınmazını gerçek değerinin çok altında kaybetmesine neden olabilir.

Dava Öncesi Zorunlu Arabuluculuk Süreci

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi davaları, zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. 7445 sayılı Kanun'un 37. maddesi ile Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen 18/B maddesi gereği, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı haline getirilmiştir.

Arabuluculuk sürecinde tarafların uzlaşması halinde, ortaklık mahkemeye gerek kalmadan sonlandırılabilir. Ancak arabuluculuk aşamasında yapılacak anlaşmanın hukuki sonuçlarını tam olarak kavramak ve hak kaybına uğramamak için bu sürecin de avukat eşliğinde yürütülmesi önerilir. Arabuluculukta anlaşma sağlanamaması halinde düzenlenen son tutanak, dava dilekçesine eklenerek mahkemeye başvurulur.

Arabuluculuk toplantısına geçerli bir mazeret olmaksızın katılmayan taraf, ileride davada haklı çıksa bile yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulabilir. Bu nedenle arabuluculuk süreci, bir formalite olarak değil davanın ilk stratejik aşaması olarak değerlendirilmelidir.

Ortaklığın Giderilme Yöntemleri

Ortaklığın giderilmesi davalarında mahkeme, üç farklı yöntemden birine karar verebilir.

Aynen taksim, taşınmazın fiziken bölünerek her paydaşa ayrı bir parça verilmesi anlamına gelir. Bu yöntemin uygulanabilmesi için taşınmazın bölünmeye elverişli olması, imar mevzuatına uygun olması ve bölünme sonucunda önemli bir değer kaybı yaşanmaması gerekir. Mahkeme, taraflardan birinin bile aynen taksim talebinde bulunması halinde bu imkanı öncelikle araştırmak zorundadır.

Kat mülkiyeti kurulması, özellikle üzerinde bina bulunan taşınmazlarda uygulanan bir yöntemdir. Yapının tamamlanmış ve kullanılabilir olması, her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi ve yapı kullanma izin belgesinin bulunması gibi şartların sağlanması gerekir. Bağımsız bölümler arasındaki değer farkları, denkleştirme bedeli ödenmesi yoluyla giderilir.

Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi, aynen taksim veya kat mülkiyeti kurulmasının mümkün olmadığı hallerde başvurulan yöntemdir. Taşınmaz açık artırma yoluyla satılır ve elde edilen bedel paydaşlara payları oranında dağıtılır. Tüm paydaşların oybirliğiyle karar vermesi halinde satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılması da mümkündür.

Satış Süreci

Ortaklığın giderilmesi davasında satış kararı verilmesiyle süreç sona ermez, aksine en kritik aşamalardan biri başlar. Mahkeme kararının kesinleşmesinin ardından bir satış memuru görevlendirilir ve satış işlemleri İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yürütülür.

Satış memuru tarafından yaptırılan kıymet takdiri, taşınmazın açık artırmadaki başlangıç bedelini belirler. Kıymet takdirinin gerçek piyasa değerini yansıtmaması halinde paydaşlar, tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz edebilir. Bu itirazın süresi içinde ve doğru gerekçelerle yapılması, paydaşın menfaatini doğrudan etkiler. Kıymet takdirine zamanında itiraz etmeyen paydaş, ileride ihalenin feshi davası açsa bile bu itirazını ileri süremez.

Açık artırma sürecinde taşınmazın gerçek değerinin altında satılması, ilan usulsüzlükleri veya ihale sırasında hile yapılması gibi durumlarda ihalenin feshi davası açılabilir. Bu dava ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde açılmalıdır ve reddedilmesi halinde davacıya ihale bedelinin yüzde onuna kadar tazminat yükümlülüğü doğabilir. Bu nedenle ihalenin feshi kararının, güçlü hukuki gerekçelere dayandırılması hayati önem taşır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Sık Karşılaşılan Sorunlar

Ortaklığın giderilmesi davaları, uygulamada pek çok hukuki sorunla iç içe ilerler. Bu sorunların her biri davanın süresini uzatabilir ve paydaşların haklarını etkileyebilir.

Muhdesat iddiası, paydaşlardan birinin taşınmaz üzerine kendi imkanlarıyla yaptığı yapı veya diktiği ağaçların bedelini talep etmesi halinde gündeme gelir. Muhdesatın aidiyeti konusunda tapuda şerh yoksa ve paydaşlar anlaşamıyorsa, ayrı bir muhdesatın tespiti davası açılması gerekebilir.

İntifa hakkı veya ipotek şerhi bulunan taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi davası açılmasına engel yoktur; ancak taşınmaz bu takyidatlarla yükümlü olarak satışa çıkarılır. İntifa hakkı sahibinin davaya dahil edilmesi zorunludur.

Önalım hakkı konusu da sıkça karıştırılan meselelerden biridir. Ortaklığın giderilmesi davasında yapılan satış iradi bir satış değil, mahkeme kararına dayalı zorunlu satış niteliğinde olduğundan bu satışta şufa hakkı uygulanmaz.

Dava devam ederken paydaşlardan birinin hissesini üçüncü bir kişiye devretmesi, davanın seyrini etkileyebilir. Bu durumda yeni malik davaya dahil edilerek yargılamaya devam edilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Masraflar

Ortaklığın giderilmesi davasında yargılama giderleri ve vekalet ücreti, paydaşların payları oranında paylaştırılır. Bu davalarda kazanan veya kaybeden taraf kavramı bulunmadığından, avukatla temsil edilen tüm taraflar lehine ayrı ayrı maktu vekalet ücretine hükmedilir.

Dava harçları maktu olup taşınmazın değerine göre değişiklik göstermez. Ancak keşif giderleri, bilirkişi ücretleri ve satış aşamasındaki masraflar toplamda önemli tutarlara ulaşabilir. Satış bedeli üzerinden alınan nispi karar ve ilam harcı da paydaşların paylarına yansır.

Kartal'da Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Hukuki Destek

Kartal ilçesi, hızlı kentleşme sürecinin bir yansıması olarak hisseli taşınmazların ve miras kaynaklı mülkiyet uyuşmazlıklarının yoğun biçimde yaşandığı bölgelerden biridir. Özellikle eski yerleşim alanlarındaki aile apartmanları, müstakil konutlar ve arsalar üzerindeki paydaşlık ilişkileri, nesiller arası geçişle birlikte giderek karmaşık bir hale gelebilmektedir.

Akdemir Hukuk Bürosu olarak Kartal ve Soğanlık'taki ofisimizde, ortaklığın giderilmesi davalarının arabuluculuk aşamasından satışın tamamlanmasına kadar tüm süreçlerinde müvekkillerimize hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunmaktayız.

Cevizli, Cumhuriyet, Çarşı, Çavuşoğlu, Esentepe, Ferhat Paşa, Gümüşpınar, Hürriyet, Karlıktepe, Kordonboyu, Orhantepe, Orta, Petroliş, Rahmanlar, Soğanlık, Yalı, Yeni, Uğur Mumcu, Yakacık ve Yeşilbağlar mahallelerinden kolayca ulaşılabilecek ofisimiz Kartal Metro, Kartal Adliyesi ve E-5 bağlantısına yakın konumdadır.

Maltepe ve Pendik ilçelerinden de rahatça erişim sağlanabilmektedir.

Akdemir Hukuk Bürosu

Daha detaylı bilgi almak ve hukuki danışmanlık için İstanbul Kartal/Soğanlık'ta bulunan Akdemir Hukuk Bürosu'nu ziyaret edebilir veya 0 505 589 86 36 numaralı telefondan iletişime geçebilirsiniz. Gayrimenkul Hukuku alanında uzman büromuz, sizlere hukuki destek sağlamaya hazırdır.

Avukat Muhammet Akdemir Kimdir?