Paylı mülkiyete sahip taşınmazlarda paydaşların en önemli hukuki haklarından biri olan önalım hakkı (şufa hakkı), gayrimenkul hukukunun karmaşık konularından birisidir.

Paylı taşınmazlarda bir paydaşın payını üçüncü kişilere satması durumunda, diğer paydaşlar bu payı öncelikle satın alma hakkına sahiptir.

Önalım hakkının doğru kullanılması ve yasal süreçlerin eksiksiz yürütülmesi için deneyimli bir Kartal gayrimenkul avukatından destek almak büyük önem taşır.

Önalım Hakkı Nedir?

Önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın paydaşlarından birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlara bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren yenilik doğuran bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve herhangi bir payın üçüncü kişilere satışıyla kullanılabilir hale gelir.

Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesinde düzenlenen bu hak sayesinde, paydaşlar taşınmazlarına yabancı kişilerin ortak olmasını engelleyebilir. Kartal'da bulunan paylı mülkiyete tabi gayrimenkullerde de bu hak, paydaşları korumak amacıyla sıkça kullanılmaktadır.

Yargıtay kararlarına göre önalım hakkının kullanılmasıyla, bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli, tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.

Önalım Hakkı Türleri

Önalım hakkı iki türlüdür:

Yasal Önalım Hakkı

Yasal önalım hakkı, Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesinde düzenlenen ve kanundan doğan önalım hakkıdır. Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. Bu hak, paydaş olmayan birisine yapılan satışta söz konusu olur ve ancak dava yoluyla kullanılabilir.

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı

Sözleşmeden doğan önalım hakkı ise taraflar arasında yapılan bir anlaşma ile tanınan önalım hakkıdır. Türk Medeni Kanunu'nun 735. maddesine göre, tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.

Önalım Hakkı Davası Şartları

Kartal'da önalım hakkı davası açabilmek için bazı şartların bir arada bulunması gerekir:

Paylı Mülkiyete Tabi Taşınmaz Olması

Önalım hakkı ancak paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda kullanılabilir. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesis edilmiş taşınmazlarda şufa hakkı kullanılamaz. Taşınmazın arsa veya daire olmasının önemi yoktur; önemli olan paylı mülkiyete tabi olmasıdır.

Paydaş Olma Şartı

Şufa hakkı ancak paydaşlar tarafından kullanılabilir. Taşınmazda paydaş olmayan ancak kişisel bir alacak hakkına sahip olan veya taşınmazda sınırlı bir ayni hakka sahip olan kişiler önalım hakkını kullanamaz. Birden fazla paydaşın şufa hakkını kullanması halinde, hisse oranlarına bakılmaksızın şufa konusu pay, şufa hakkını kullanan paydaşlar arasında eşit bir şekilde paylaştırılır.

Fiilen Taksim Edilmemiş Taşınmaz Olması

Paydaşların gayrimenkulün hangi bölümünü kullanacağı sözleşmeyle veya fiilen paydaşlar arasında belirlenmişse, payın satışı halinde önalım hakkı kullanılamaz. Fiili taksimin varlığı durumunda, önalım hakkının kullanılması TMK'nın 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz.

Payın Üçüncü Kişilere Satılması

Önalım hakkı, payın paydaşlar dışındaki bir kişiye satılması durumunda devreye girer. Bir paydaşın başka bir paydaşa yaptığı satışta yasal önalım hakkı kullanılamaz.

Önalım Hakkı Davası Kime Karşı Açılır?

Önalım hakkı davası, payını satın alan üçüncü kişiye karşı açılır. Gayrimenkulün alıcısı üçüncü kişi, şufa davasının davalısıdır. Payını satan paydaşa karşı dava açılamaz. Bu husus, Kartal gayrimenkul avukatlarının sıkça karşılaştığı yanılgılardan biridir.

Medeni Kanun md.733/3'e göre yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Alıcı, noter üzerinden değil yazılı bildirim yoluyla haber verse dahi bildirim geçerli değildir. Bildirimin noter üzerinden yapılması, alıcının mutlak surette uyması gereken yükümlülüğüdür.

Önalım Hakkı Davası Nasıl Açılır?

Şufa hakkı ancak dava yoluyla kullanılabilir. Kartal'da önalım hakkı davası açmak isteyen paydaşların izlemesi gereken adımlar şunlardır:

Sigorta Şirketine Başvuru Yok

Araç değer kaybı davalarından farklı olarak, önalım hakkı davalarında sigorta şirketine başvuru gibi bir ön koşul bulunmamaktadır. Doğrudan mahkemeye dava açılabilir.

Dava Dilekçesinin Hazırlanması

Dava dilekçesinde, taşınmazın kimlik bilgileri, paydaşlık durumu, satış işleminin detayları ve önalım hakkının kullanıldığına dair talepler açıkça belirtilmelidir. Deneyimli bir Kartal avukatından destek almak, dilekçenin eksiksiz hazırlanması açısından önemlidir.

Yetkili ve Görevli Mahkemeye Başvuru

Önalım hakkı davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi'dir. Yetkili mahkeme ise gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir. Kartal'daki taşınmazlar için Kartal Adliyesi'nde bulunan Asliye Hukuk Mahkemesi yetkili mahkemedir.

Önalım Bedelinin Yatırılması

Önalım hakkı davasında, davacının adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini hakim tarafından belirlenen süre içinde ve hakimin belirleyeceği yere nakden yatırması gerekir. Yargıtay'ın İçtihadı Birleştirme Kararı gereği, önalım bedelinin en geç yargılamanın sonuna kadar depo edilmesi gerekir.

Önalım Hakkı Davası Süresi

Önalım hakkını kullanma süresi belirli bir süreye tabi kılınmıştır. Bu süre sınırlaması, hakkın kötüye kullanılmasına ve paydaşların süresiz bir şekilde dava açma hakkını kullanarak alıcıyı güç durumda bırakmasına engel olmak amacıyla düzenlenmiştir.

Bildirim Yapılmışsa: 3 Ay

Taşınmazı satın alan üçüncü kişi noter marifetiyle paydaşlara bildirim yapmışsa, bildirimi takiben 3 ay içinde önalım hakkı davası açılması gerekir.

Bildirim Yapılmamışsa: 2 Yıl

Taşınmazı satın alan üçüncü kişi noter kanalıyla paydaşlara bildirimde bulunmamışsa, her halde satış tarihini izleyen 2 yıl içinde önalım hakkı davası açılması gerekir.

Bu süreler hak düşürücü süreler olup geçmesi halinde şufa davası açılamaz. Kartal önalım hakkı avukatları, müvekkillerinin bu süreleri kaçırmaması için özen göstermelidir.

Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Durumlar

Belirli durumlarda önalım hakkı kullanılamaz:

• Bağış, trampa, taşınmaz satış vaadi gibi işlemlerde önalım hakkı kullanılamaz
• Ölüme bağlı tasarruf yapılması halinde önalım hakkı kullanılamaz
• Önalım hakkından feragat edilmişse kullanılamaz
• Paydaşlar arasında fiili taksim yapılmış ise kullanılamaz
• Taşınırlar üzerinde yasal önalım hakkı kullanılamaz
• Payın bir şirkete sermaye olarak konulması halinde kullanılamaz
• Cebri arttırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz
• Bir bağımsız bölümün veya kat irtifakı payının satılması halinde kullanılamaz
• Tüm paydaşların payını üçüncü bir kişiye devretmesi durumunda kullanılamaz
• Akrabalar arasında yapılan ve hibe veya miras hukukuyla ilgili amaçlı satışlarda kullanılamaz

Önalım Hakkı Davası İçin Gerekli Belgeler

Kartal'da önalım hakkı davası açarken aşağıdaki belgelere ihtiyaç duyulur:

• Tapu kayıtları
• Resmi satış senedi
• Noter bildirim belgesi (varsa)
• Paydaşlığı gösteren belgeler
• Kadastro tutanakları
• Fotoğraflar (fiili taksim iddiası varsa)
• Nüfus kayıt örnekleri (akrabalık ilişkisi varsa)
• Değerleme raporları

Önalım Davasında Deliller ve İspat

Önalım davasında aşağıdaki deliller kullanılabilir:

• Tapu kayıtları
• Tanık beyanları
• Keşif
• Bilirkişi raporları
• Yemin
• Kadastro tutanakları
• Fotoğraflar
• Topoğrafik haritalar

Bedelde muvazaa iddiası söz konusu olduğunda, sözleşmenin tarafı olmayan davacı bu iddiasını tanık dahil her türlü delille ispat edebilir. Ancak davalı, önalım hakkını kullanan paydaşa karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz.

Önalım Bedelinin Belirlenmesi

Önalım bedeli, tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir. Eğer taşınmaz üzerinde haciz veya başka yükümlülükler varsa ve davalı bunları üstlenmişse, bu mükellefiyetlerin kaldırılması için yapılan ödeme ve masraflar da önalım bedeline dahil edilir.

Önalım hakkının satıştan uzun bir süre sonra kullanılması durumunda, Yargıtay kararlarına göre taşınmazın değerindeki objektif artışlar ve enflasyon olgusu da dikkate alınmalıdır. Bu durumda önalım bedeli, dava tarihindeki rayiç değer üzerinden belirlenebilir.

Birden Fazla Paydaşın Önalım Hakkını Kullanması

Yargıtay'ın 11 Haziran 1947 tarihli ve 5/18 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına göre, birden fazla paydaşın yasal önalım hakkını kullanması durumunda, pay oranları ne olursa olsun, her bir paydaş üçüncü bir kişiye satılan payın aynı oranda alıcısı durumuna girer.

Ancak, paydaşlardan sadece bir kısmı önalım hakkını kullanırken diğerleri kullanmazsa, sadece önalım hakkını kullanarak payı satın alanlar bu haktan yararlanmış olurlar.

Fiili Taksim ve Önalım Hakkı

Paylı mülkiyete tabi taşınmazda paydaşların kendi aralarında taşınmazı fiilen taksim etmeleri durumunda, önalım hakkının kullanılması dürüstlük kuralına aykırı olabilir. Kartal gayrimenkul avukatları, fiili taksim savunmasının davanın her aşamasında ileri sürülebileceğini ve mahkemece kendiliğinden dikkate alınması gerektiğini bilmelidir.

Fiili taksimin varlığı halinde, mahkemece yerinde keşif yapılarak tarafların tanıkları dinlenmeli, her paydaşın hangi bölümü kullandığı tespit edilmeli ve bu kullanıma itirazın bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır.

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı

Malik bir kimseye sözleşme ile önalım hakkı tanıyabilir. Önalım sözleşmesi yazılı şekle tabi olup bu şart geçerlilik şartıdır. Sözleşmeden doğan önalım hakkı da yasal önalım hakkı gibi yenilik doğuran bir hak olup malike tanıdığı yetkiler aynıdır.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı şahsi bir hak olup, sözleşmenin tarafı olanlar için hüküm ifade eder. Ancak önalım sözleşmesinin tapuya şerh edilmiş olması halinde şahsi nitelik taşıyan bu hak ayni hak niteliğini kazanır ve herkese karşı ileri sürülebilir hale gelir.

Önalım Hakkından Feragat

Şufa hakkı, özel hukuk ilişkilerinden doğan bir haktır. Hak sahibi olan paydaş söz konusu haktan feragat edebilir. Feragatin iki türü vardır:

Genel Nitelikte Feragat

Somut bir satış ile ilgili olmayan genel nitelikte önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılarak tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir.

Somut Satışta Feragat

Somut bir satışta önalım hakkını kullanmaktan feragat ise adi yazılı bir şekilde yapıldığında geçerli olur. Somut bir satışta feragat eden hak sahibi paydaş, gayrimenkulün tekrar satışı halinde feragat ettiği şufa hakkını yeniden kullanabilir.

Dava Sırasında Payın Başkasına Satılması

Önalım hakkına konu payın dava sırasında bir başka kişiye veya satışı yapan paydaşa satılması halinde davacının HMK'nın 125. maddesi hükmü uyarınca seçimlik hakkı vardır. Davacı dilerse davayı yeni satın alan şahsa yöneltir, dilerse davasını tazminata dönüştürerek davalı hakkındaki davasını devam ettirir.

Davacıya seçimlik hakkını kullanması için mahkemece süre verilmelidir. Seçimlik hak bir kez kullanıldıktan sonra, davacı bu tercihinden dönemez.

Akrabalar Arasında Satış ve Önalım Hakkı

Yargıtay'ın 27.03.1957 tarihli ve 12/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına göre, paydaş payını karı ve kocaya, çocuklarına yahut akrabaya temlik ederse görünüşte satış sözleşmesi yapılsa bile miras hukuku ile ilgili amaçların veya bağışlama gibi düşüncelerin hakim olduğu durumlarda önalım hakkı kullanılamaz.

Bu durumda, temlikin taraflarının akraba olması yeterlidir. Ancak akrabalar arasında yapılan her satışta, somut uyuşmazlığın niteliğine göre temlikin hibe veya miras hukukuyla ilgili amaçlarla yapılmış olup olmadığının ispatı aranmalıdır.

Önalım Davası Ne Kadar Sürer?

Kartal'da açılan önalım hakkı davalarının süresi, davanın karmaşıklığına, mahkeme yoğunluğuna ve taraflar arasındaki anlaşmazlığa bağlı olarak değişir. Genellikle önalım davaları 6 ay ile 2 yıl arasında sonuçlanmaktadır.

Davanın süresini etkileyen faktörler:

• Fiili taksim iddiasının araştırılması
• Bilirkişi incelemesi süreci
• Bedelde muvazaa iddiasının ispatı
• Tanık dinlenmesi
• Mahkeme yoğunluğu

Önalım Hakkı Davası Yargıtay Kararları

Önalım hakkı davaları, Yargıtay'ın yerleşik içtihatları ile şekillenmiştir. Bazı önemli Yargıtay kararları:

Bedelde Muvazaa

Yargıtay'a göre, dava konusu payın satışına ilişkin hukuki işlemin tarafı olan davalı, üçüncü kişi durumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz. Ancak davacı, önalım hakkına engel olmak amacıyla satış bedelinin resmi satış senedinde yüksek gösterildiğini iddia edebilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir.

Fiili Taksim

Davalının eylemli paylaşma iddiasını kanıtlamakla yükümlü olduğu, bu savunmanın tanık dahil her türlü delil ile kanıtlanabileceği kabul edilmiştir.

Seçimlik Hak

Önalım hakkına konu payın dava sırasında başkasına satılması durumunda davacının seçimlik hakkını bir kez kullanabileceği, bu hakkı kullandıktan sonra değiştiremeyeceği içtihatlarda belirlenmiştir.

Kartal'da Önalım Hakkı Davası Avukatı

Kartal'ın Soğanlık semtinde bulunan hukuk ofisimiz, gayrimenkul hukuku ve önalım hakkı davaları konusunda uzman kadrosuyla hizmet vermektedir. Ofisimiz Kartal metro durağına çok yakın bir konumda olup, Kartal'ın diğer semtlerinden (Yakacık, Cevizli, Karlıktepe, Orhantepe, Dragos, Kordonboyu) ve komşu ilçelerden (Maltepe, Pendik, Sultanbeyli) kolayca ulaşılabilir durumdadır.

Deneyimli Kartal gayrimenkul avukatı kadromuzla:

• Önalım hakkı davalarında danışmanlık
• Dava dilekçelerinin profesyonelce hazırlanması
• Fiili taksim savunmasının değerlendirilmesi
• Bedelde muvazaa iddialarının ispatı
• Önalım bedelinin doğru hesaplanması
• Kartal Adliyesi'nde dava takibi
• Tüm yargılama sürecinde temsil

konularında hizmet sunmaktayız.

Akdemir Hukuk Bürosu

Daha detaylı bilgi almak ve hukuki danışmanlık için İstanbul Kartal/Soğanlık'ta bulunan Akdemir Hukuk Bürosu'nu ziyaret edebilir veya 0 505 589 86 36 numaralı telefondan iletişime geçebilirsiniz. Önalım hakkı alanında uzman büromuz, sizlere hukuki destek sağlamaya hazırdır.

Avukat Muhammet Akdemir Kimdir?