Kira sözleşmeleri, günlük hayatın en yaygın sözleşme türlerinden biri olup hem konut hem de ticari hayatta büyük önem taşımaktadır. Kira ilişkisinin sona ermesi aşamasında en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, kiralananın geri verilmesi sırasında ortaya çıkan hasarların nitelendirilmesi ve bunlardan kiracının sorumlu tutulup tutulamayacağı meselesidir. Bu bağlamda "olağan aşınma" ile "hor kullanım" arasındaki sınırın doğru bir şekilde belirlenmesi, hem hukuki güvenlik hem de taraflar arasındaki adaletin sağlanması açısından hayati öneme sahiptir.

Özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde, kiralananın zamanla yıpranması ve eskimesi kaçınılmazdır. Ancak bu yıpranmaların hangisinin normal kabul edilip kiracının sorumluluğu dışında tutulacağı, hangisinin ise kiracının özen yükümlülüğünü ihlal ettiği için tazmin edilmesi gerektiği sorusu, teoride ve uygulamada önemli tartışmalara yol açmaktadır. Bu makale, söz konusu ayrımın hukuki temellerini, kriterlerini ve pratik uygulamasını incelemeyi amaçlamaktadır.

I. KAVRAMSAL ÇERÇEVE

A. Kira Sözleşmesinin Hukuki Niteliği ve Tarafların Temel Yükümlülükleri

Kira sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299. maddesinde düzenlenmiş olup kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir.

Kiraya verenin asli edim yükümü, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmaktır. TBK'nın 301. maddesi bu yükümlülüğü şu şekilde düzenlemektedir: "Kiraya veren, kiralananı sözleşmede öngörülen tarihte, bulunmadığı takdirde sözleşmenin kurulmasından sonra, ayıpsız olarak ve sözleşmeye uygun kullanıma elverişli durumda kiracıya teslim etmekle yükümlüdür."

Kiracının temel yükümlülükleri ise kira bedelinin ödenmesi (TBK m. 313) ve kiralananın sözleşmeye uygun olarak kullanılmasıdır. Bu makalenin konusunu oluşturan ikinci yükümlülük, TBK'nın 316. maddesinde düzenlenmiştir.

B. Kiracının Özen Borcu ve Sözleşmeye Uygun Kullanım Yükümlülüğü

TBK'nın 316/1. maddesi kiracının özen borcunu şu şekilde düzenlemektedir: "Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür."

"Kiralananın özenle kullanılması"ndan anlaşılması gereken; kiralananın, sözleşmede öngörülen kullanma şekline elverişliliği, fizikî varlığını ve değerini azaltmayacak şekilde kullanılmasıdır. Kiracının, kiralananın cins, nitelik ve mahiyetine göre kendi malı gibi tam bir özen içinde kullanması; kendi malına gösterdiği özeni kiralanana da göstermesi beklenir. Bu özen, makul ve dürüst bir kiracının göstermesi gereken objektif bir özen olarak kabul edilmelidir.

Kiracının kullanma hakkı mutlak ve herhangi bir kayıttan sorumsuz değildir. Kiraya veren nasıl kiralananı sözleşme amacına uygun şekilde teslim etmek ve kira süresi içerisinde kullanıma, yararlanmaya elverişli olarak bulundurmak zorunda ise, kiracı da kiralananı özenle kullanmak ve olağan kullanmadan doğan yıpranmalar dışında kalan hâliyle geri vermek zorundadır.

C. Olağan Aşınma Kavramı

Olağan aşınma, kiralananın sözleşmeye uygun ve özenli kullanımına rağmen, zamanın geçmesi ve normal kullanımın doğal sonucu olarak meydana gelen yıpranma, eskime ve değer kaybıdır. Bu tür yıpranmalar, kiralananın kullanım amacına uygun şekilde kullanılmasının kaçınılmaz sonucudur ve kiracının kusuruna dayanmaz.

TBK'nın 334/1. maddesi bu konuyu açıkça düzenlemiştir: "Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir."

Bu hükümden anlaşılacağı üzere, kanun koyucu kiracının sorumluluğunu açıkça sınırlandırmış ve sözleşmeye uygun kullanımdan kaynaklanan eskime ve bozulmaları sorumluluk kapsamı dışında tutmuştur. Bu düzenleme, kira ilişkisinde dengenin korunması ve kiracının haksız yere sorumlu tutulmasının önlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır.

Olağan aşınmanın tipik örnekleri şunlardır:

• Boya ve badananın zamanla solması, dökülmesi
• Parke veya laminat zemindeki doğal çizilmeler
• Musluk, kapı kolu gibi sürekli kullanılan parçalardaki eskimeler
• Beyaz eşyaların normal kullanım nedeniyle eskimesi
• Duvar kâğıtlarının zamanla renginin solması
• Halı veya mermerlerdeki doğal yıpranma izleri

D. Hor Kullanım Kavramı

Hor kullanım, doktrinde ve uygulamada kiracının özen yükümlülüğünü ihlal ederek kiralananı özensiz, dikkatsiz veya sözleşmeye aykırı şekilde kullanması sonucu meydana gelen hasarlar için kullanılan bir kavramdır. Hor kullanım, olağan kullanımın sınırlarını aşan, kiralananın fizikî varlığına ve değerine zarar veren davranışları ifade eder.

Hor kullanımın belirlenmesinde kiracının kusuru önem taşır. Eğer kiralanan olağan şekilde kullanılmamışsa kiracının iyiniyetle hareket etmediği ve kiralananı hoyratça kullandığı varsayılır. Ancak bu varsayım kiracı tarafından aksi ispat edilebilir niteliktedir.

Hor kullanımın tipik örnekleri şunlardır:

• Duvarlarda açılan gereksiz delikler
• Kırılan cam, kapı, pencere gibi sabit demirbaşlar
• Mutfak tezgâhlarının sökülmesi, iptal edilmesi
• Tesisatta yapılan izinsiz ve hatalı müdahaleler
• Sigara yanıkları, lekeler
• Evcil hayvan tarafından oluşturulan hasarlar (kiracının özen yükümlülüğünü yerine getirmediği durumlar)
• Rutubet ve küf oluşumuna yol açan havalandırma eksikliği

II. HUKUKİ DÜZENLEMELER

A. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Düzenlemeleri

1. Kiracının Özen Borcu (TBK m. 316)

TBK'nın 316. maddesi kiracının özen borcunu düzenlemektedir:

"(1) Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

(2) Kiralanan bir taşınmaz ise kiracı, taşınmazın kullanılmasına ilişkin düzenleyici işlemlere uymakla da yükümlüdür."

Bu hüküm, 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu'nun 256. maddesinin devamı niteliğindedir. Yeni düzenleme ile kiracının özen borcunun kapsamı daha açık bir şekilde ortaya konulmuştur.

2. Kiralananın Geri Verilmesi (TBK m. 334)

TBK'nın 334. maddesi kiralananın geri verilmesi borcunu ve kiracının sorumluluğunun sınırlarını düzenlemektedir:

"(1) Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.

(2) Kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir."

Bu maddenin ikinci fıkrası, kiracının korunması amacıyla emredici nitelikte bir hüküm getirmiştir. Buna göre, kiracının sözleşmeye aykırı kullanımdan kaynaklanan zararlar dışında başka bir tazminat ödeyeceğine dair anlaşmalar geçersizdir. Bu düzenleme, uygulamada sıkça karşılaşılan ve kiracı aleyhine olan "ne hâlde alındıysa o hâlde verilecektir" şeklindeki kayıtların etkisini sınırlandırmaktadır.

3. Kiraya Verenin Gözden Geçirme ve Bildirim Yükümlülüğü (TBK m. 335)

TBK'nın 335. maddesi, kiraya verenin kiralananı geri alırken gözden geçirme ve tespit edilen eksiklikleri bildirme yükümlülüğünü düzenlemektedir:

"Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur.

Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır."

Bu hüküm, kiraya verenin dikkatli davranma yükümlülüğünü düzenlemekte ve kiracının haklarını korumaktadır. Kiraya veren, kiralananı teslim alırken dikkatli bir şekilde incelemeli ve tespit ettiği eksiklikleri derhal yazılı olarak bildirmelidir. Aksi takdirde kiracı sorumluluktan kurtulur.

B. Kusur Sorumluluğuna İlişkin Genel Hükümler

Kiracının hor kullanım nedeniyle sorumluluğu, esasen TBK'nın 112. maddesinde düzenlenen "Borcun gereği gibi ifa edilmemesinden doğan sorumluluk" hükümlerine dayanmaktadır:

"Borçlu, borcunu hiç veya gereği gibi ifa etmezse, alacaklı bu yüzden uğradığı zararın giderilmesini isteyebilir. Borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, borcunu ifa etmemiş veya gereği gibi ifa etmemiş olmasından sorumludur."

Buna göre kiracı, kiralananı özenle kullanma borcunu gereği gibi yerine getirmediği takdirde, kusuru olmadığını ispat etmedikçe sorumlu tutulacaktır. Ancak burada önemli olan husus, kiracının olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranmalardan sorumlu tutulmamasıdır.

III. OLAĞAN AŞINMA İLE HOR KULLANIM ARASINDAKİ AYRIM KRİTERLERİ

A. Kullanım Süresi Kriteri

Kiralananın ne kadar süreyle kullanıldığı, olağan aşınma ile hor kullanım arasındaki ayrımda en önemli kriterlerden biridir. Kira süresi uzadıkça, kiralananın yıpranması ve eskimesi de doğal olarak artacaktır.

Örneğin, bir konutun bir yıl kullanılması sonucunda duvarlarda oluşan küçük çizikler ile on yıl kullanılması sonucunda oluşan benzer hasarlar aynı şekilde değerlendirilemez. On yıllık kullanım sonucunda boya ve badananın yenilenmesi ihtiyacı, parkelerde aşınma izlerinin oluşması, musluk ve menteşe gibi sürekli kullanılan parçalarda eskime meydana gelmesi normaldir ve olağan aşınma kapsamında değerlendirilmelidir.

Yargıtay uygulamasında da bu kriter önemle vurgulanmaktadır. Özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde mahkemeler, kiralananın tamamen ilk günkü hâliyle geri verilmesini beklemenin hayatın olağan akışına aykırı olacağını kabul etmektedir.

B. Kiralananın Kullanım Amacı Kriteri

Kiralananın hangi amaçla kiralandığı, yıpranmanın değerlendirilmesinde önemli bir kriterdir. Konut olarak kiralanan bir taşınmazla, işyeri veya depo olarak kiralanan bir taşınmazın yıpranma oranları farklı olacaktır.

Örneğin, bir taşınmazın restoran olarak kiralanması durumunda mutfak bölümünde yoğun kullanıma bağlı olarak daha fazla yıpranma meydana gelmesi normaldir. Benzer şekilde, bir binanın okul veya kreş olarak kullanılması durumunda, çok sayıda çocuğun kullanımına bağlı olarak duvarlarda lekeler, çizikler oluşması olağan kabul edilebilir.

Sözleşmede belirlenen kullanım amacına uygun hareket edildiği sürece, bu kullanımdan kaynaklanan yıpranmalar olağan aşınma kapsamında değerlendirilmelidir. Ancak sözleşmede belirlenen amaç dışında kullanım varsa, bu durumda meydana gelen hasarlar kiracının sorumluluğunu gerektirebilir.

C. Kiralananın Yaşı ve Kalitesi Kriteri

Kiralananın teslim anındaki yaşı, kalitesi ve kullanılan malzemelerin özellikleri de yıpranmanın değerlendirilmesinde dikkate alınmalıdır. Yeni inşa edilmiş bir binada kullanılan modern ve kaliteli malzemeler ile eski bir binada kullanılan düşük kaliteli malzemelerin dayanıklılığı ve ömrü farklıdır.

Örneğin, ekonomik ömrünü tamamlamış bir tesisatta meydana gelen arızalar, modern bir tesisatta meydana gelen arızalardan farklı değerlendirilmelidir. Aynı şekilde, kaliteli parke ile ucuz laminat zemin arasında dayanıklılık farkı vardır ve yıpranma oranları buna göre değişir.

Yargıtay kararlarında da "yıpranma payı" kavramına sıkça atıf yapılmaktadır. Buna göre, kiralananın yaşı ve kullanım süresi dikkate alınarak bir yıpranma payı hesaplanmalı ve tazminat hesabında bu pay düşülmelidir.

D. Bakım ve Onarım Yükümlülüklerinin Dağılımı Kriteri

TBK'nın 308. maddesi, bakım ve onarım giderlerinin taraflar arasındaki dağılımını düzenlemektedir:

"(1) Kiralayanın, kiralananı başlangıçta sözleşmeye uygun durumda bulundurmak için yaptığı giderlerin tamamı ile bu durumu korumak için yaptığı giderlerin tamamı kendisine aittir.

(2) Kiracı, kiralananın bulunduğu yerin âdet ve geleneğine göre kendisine düşen küçük onarımları ve temizlik giderlerini ödemekle yükümlüdür."

Bu ayrım, olağan aşınmanın değerlendirilmesinde de önem taşır. Kiracının sorumlu olduğu küçük onarımlar ve temizlik giderleri, olağan kullanımın doğal sonucu olarak ortaya çıkan ihtiyaçlardır. Örneğin, ampul değişimi, musluk contası değişimi, kilitlerde küçük ayarlamalar kiracının sorumluluğundadır.

Buna karşılık, tesisat yenileme, çatı onarımı, dış cephe boyası gibi büyük onarımlar kiraya verene aittir. Kiracının bu tür onarımları yapmaması hor kullanım olarak nitelendirilemez.

E. Kusur Unsuru

Hor kullanımın tespitinde kiracının kusuru önemli bir unsurdur. Kiracının özen yükümlülüğünü ihlal ettiğinin, dikkatsiz veya özensiz davrandığının ispat edilmesi gerekir.

Örneğin, bir cam kırığı farklı şekillerde meydana gelebilir:

• Kiracının çocuğunun top oynarken camı kırması: Ailenin evde yaşamasının doğal sonucu olarak değerlendirilebilir, ancak gözetim yükümlülüğü ihmal edilmişse kusur söz konusu olabilir
• Kiracının taşınma sırasında dikkatsizlikle camı kırması: Kusur vardır
• Fırtına nedeniyle camın kırılması: Mücbir sebep, kusur yoktur
• Binanın yapısal sorunu nedeniyle camın düşmesi: Kiraya verenin sorumluluğundadır

Kusur değerlendirmesi yapılırken objektif bir ölçüt kullanılmalı, ortalama bir kiracının göstermesi gereken özen standardı dikkate alınmalıdır.

F. Taşınmazın Teslim Anındaki Durum

Kiralananın kiracıya teslim edildiği andaki durumu, geri verme anındaki değerlendirmenin temelini oluşturur. TBK m. 334 gereği, kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa o durumda geri vermekle yükümlüdür.

Bu nedenle, kira sözleşmesinin başında kiralananın durumunun tespit edilmesi, fotoğraflanması ve bir tutanakla kayıt altına alınması büyük önem taşır. Tespit tutanağında kiralananın tüm odaları, tesisatı, demirbaşları detaylı olarak belgelenmelidir.

Uygulamada sıkça karşılaşılan bir sorun, teslim tutanağında "taşınmaz temiz ve çalışır durumda teslim edilmiştir" gibi genel ifadelerin kullanılmasıdır. Bu tür genel ifadeler, ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklarda yeterli delil teşkil etmez. Bu nedenle, teslim tutanağının mümkün olduğunca detaylı olması, varsa mevcut hasarların açıkça belirtilmesi gerekmektedir.

IV. BİLİRKİŞİ İNCELEMESİNİN ÖNEMİ VE YAPILMASI GEREKEN DEĞERLENDİRMELER

A. Delil Tespitinin Önemi

Kira ilişkisinin sona ermesi ve taşınmazın tahliyesi aşamasında, kiraya verenin TBK m. 335 gereği kiralananı gözden geçirme ve eksiklikleri bildirme yükümlülüğü bulunmaktadır. Ancak uygulamada kiraya verenler çoğunlukla bu yükümlülüğü tam olarak yerine getirememekte veya tespit ettikleri hasarları sözlü olarak bildirmekle yetinmektedirler.

Hukukî güvenliğin sağlanması ve ileride açılacak davada delil sorunu yaşanmaması için, tahliye sonrasında derhal Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 400 ve devamı maddelerinde düzenlenen delil tespiti yoluna başvurulması önerilmektedir.

HMK m. 400 uyarınca: "Taraflardan biri, hakkının belirlenmesinde etkili olabilecek delillerin tespitini, bunların kaybolma veya sonradan kullanılmasının güçleşme tehlikesi varsa, mahkemeden isteyebilir."

Delil tespiti, bir dava değil geçici hukuki himaye tedbiridir. Delil tespiti dosyası, asıl dava dosyasının eki sayılır ve onunla birleştirilir. Her iki taraf da bu tespit tutanaklarına dayanabilir.

Taşınmazın durumunun tespiti için yapılacak başvuruda, mahkeme tarafından bilirkişi incelemesine başvurulması mümkündür. Bu aşamada alınacak bilirkişi raporu, ileride açılacak tazminat davasında önemli bir delil teşkil edecektir.

B. Bilirkişi Raporunda Bulunması Gereken Unsurlar

Kiralanandaki hasarların değerlendirilmesi için hazırlanacak bilirkişi raporunda şu unsurlara yer verilmesi gerekmektedir:

1. Hasarların Detaylı Tespiti

Raporun ilk bölümünde, kiralananda tespit edilen tüm hasarlar, eksiklikler ve yıpranmalar detaylı olarak listelenmelidir. Her hasar için:

• Lokasyonu (hangi oda, hangi duvar, vb.)
• Türü ve büyüklüğü
• Fotoğrafla belgelenmesi
• Teknik özellikleri

açıkça belirtilmelidir.

2. Hasarların Nitelendirilmesi

Her bir hasar için ayrı ayrı değerlendirme yapılarak, bunların:

• Olağan kullanımdan mı,
• Hor kullanımdan mı,
• Kiraya verenin sorumluluğundaki bakım eksikliğinden mi,
• Mücbir sebepten mi

kaynaklandığı açıkça belirtilmelidir.

Bu değerlendirme yapılırken yukarıda açıklanan kriterler (kullanım süresi, kullanım amacı, kiralananın yaşı, vb.) dikkate alınmalıdır.

3. Yıpranma Payının Hesaplanması

Hor kullanımdan kaynaklanan hasarlar için bile, kiralananın ve hasar gören malzemelerin yaşı, kullanım süresi dikkate alınarak bir yıpranma payı hesaplanmalıdır.

Örneğin, on yıl önce takılan bir mutfak dolabının zarar görmesi durumunda, bu dolabın yeni değeri üzerinden değil, yıpranma payı düşülmüş değeri üzerinden tazminat hesaplanmalıdır. Yıpranma payı hesabında, malzemenin ekonomik ömrü, kullanım süresi ve kalitesi gibi faktörler dikkate alınır.

4. Onarım Maliyetinin Belirlenmesi

Hor kullanımdan kaynaklanan ve kiracının sorumlu tutulacağı hasarlar için onarım maliyeti hesaplanırken:

• Metrekare bazında detaylı hesaplama,
• Kullanılacak malzemelerin marka, model, kalite özellikleri,
• Birim fiyatlar,
• İşçilik masrafları,
• Güncel piyasa koşulları

dikkate alınmalıdır.

Önemle belirtmek gerekir ki, bilirkişi raporu kiralananı "ilk günkü hâline getirme" veya "iyileştirme" maliyetini değil, yalnızca hor kullanımdan kaynaklanan hasarların giderilmesi maliyetini belirlemelidir.

5. Kiraya Verenin Zenginleşmesinin Önlenmesi

Tazminat hesabında, kiraya verenin haksız zenginleşmesine yol açacak değerlendirmelerden kaçınılmalıdır. Örneğin:

• Eski ve yıpranmış bir parkenin değiştirilmesi gerekiyorsa, yeni ve modern bir parkenin maliyeti değil, benzer kalite ve yaştaki bir parkenin maliyeti esas alınmalıdır
• Ekonomik ömrünü tamamlamış tesisatın yenilenmesi, hor kullanım kapsamında değerlendirilemez
• Kiracı tarafından yapılan faydalı giderler (boya, badana gibi) dikkate alınmalıdır

C. Bilirkişi Raporlarında Sıkça Karşılaşılan Hatalar

Uygulamada bilirkişi raporlarında sıkça karşılaşılan ve Yargıtay kararlarıyla da eleştirilen bazı hatalar şunlardır:

1. Olağan Aşınma ile Hor Kullanım Ayrımının Yapılmaması

En yaygın hata, tüm hasarların toplu olarak değerlendirilmesi ve hangisinin olağan aşınma, hangisinin hor kullanım olduğunun ayrıştırılmamasıdır. Bilirkişi raporunda her bir hasar için ayrı ayrı nitelendirme yapılmalıdır.

2. Kullanım Süresinin Göz Ardı Edilmesi

Uzun süreli kira ilişkilerinde, kiralananın yıllar içinde yıpranmasının doğal olduğu unutularak, taşınmazın tümüyle yeni hâle getirilmesi maliyeti hesaplanmaktadır. Bu yaklaşım hatalıdır.

3. Yıpranma Payının Hesaplanmaması

Hor kullanımdan kaynaklanan hasarlar için bile yıpranma payı düşülmesi gerekirken, bu hesaplama yapılmadan yeni malzeme bedelleri üzerinden maliyet belirlenebilmektedir.

4. İyileştirme Giderlerinin Dahil Edilmesi

Kiralananı güncel standartlara uygun hâle getirmek için yapılacak iyileştirme ve modernizasyon giderleri, hor kullanım kapsamında değerlendirilemez. Ancak bazı raporlarda bu tür giderler de tazminat hesabına dahil edilmektedir.

5. Kiraya Verenin Bakım Yükümlülüklerinin Göz Ardı Edilmesi

Kiraya verenin sorumluluğunda olan büyük onarım ve bakım giderleri, kiracının sorumluluğuna yüklenebilmektedir.

V. YARGITAY KARARLARINDA KONUNUN DEĞERLENDİRİLMESİ

A. Yargıtay'ın Genel Yaklaşımı

Yargıtay içtihatları incelendiğinde, olağan aşınma ile hor kullanım arasındaki ayrımda şu temel ilkelerin benimsendiği görülmektedir:

1. Objektif Özen Standardı: Kiracının göstermesi gereken özen, subjektif değil objektif bir standarttır. Ortalama bir kiracının göstermesi gereken dikkat ve özen ölçütü dikkate alınır.

2. Kullanım Süresinin Önemi: Özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde, kiralananın yıpranmasının doğal olduğu ve kiracının taşınmazı ilk günkü hâliyle iade etmesinin beklenemeyeceği kabul edilmektedir.

3. Sözleşmeye Uygun Kullanım: Kiralananın sözleşmede belirlenen amaca uygun kullanılması kaydıyla, bu kullanımdan kaynaklanan yıpranmalar olağan kabul edilmektedir.

4. Yıpranma Payının Hesaplanması: Hor kullanımdan kaynaklanan hasarlarda bile, malzemelerin ekonomik ömrü ve yıpranma payı dikkate alınmalıdır.

5. İspat Yükü: Hor kullanımın ispatı kiraya verene aittir. Kiraya veren, kiracının özen yükümlülüğünü ihlal ettiğini ispat etmelidir.

B. Somut Bir Yargıtay Kararının İncelenmesi

Konuya ilişkin önemli bir Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararında şu tespitler yapılmıştır:

Olayda, 1987 yılında kiralanan ve 2013 yılında tahliye edilen (26 yıllık kullanım) bir apartman söz konusudur. Bina lojman ve misafirhane olarak kullanılmak üzere kiralanmıştır. Kiraya veren tahliye sonrasında delil tespiti yoluna başvurmuş ve alınan bilirkişi raporunda yaklaşık 47.000 TL tutarında hasar tespit edilmiştir.

İlk derece mahkemesi davayı reddetmiş ve "26 yıllık kullanım sonucunda binanın yıpranması olağandır, kiracının da süre zarfında boya gibi faydalı giderler yapması gerekir, binanın yıpranmaması hayatın olağan akışına aykırıdır" gerekçesini kullanmıştır.

Özel Daire kararı bozmuş, mahkeme ikinci kararında davayı kabul etmiştir. Özel Daire tekrar bozmuş ve "hasarların hangilerinin hor kullanım, hangilerinin olağan kullanım olduğu ayrı ayrı tespit edilmeli, yıpranma payları düşülmeli" demiştir.

Mahkeme direnme kararı vermiş, gerekçe olarak "bina yargılama sırasında tamamen yenilendiği için artık yeniden keşif yapılamaz, tespit raporundaki hasarlar hor kullanımdır" demiştir.

Hukuk Genel Kurulu direnme kararını bozmuştur. Kararda şu önemli tespitler yapılmıştır:

"Tespit raporunda mevcut hasarlar tek tek yazılmış ise de, davalının kullanım süresi ve sözleşme amacı gözetildiğinde; ne suretle olağan dışı ve sözleşmeye aykırı kullanım olarak nitelendirildiklerine dair açıklama yapılmaksızın taşınmazın kiraya verildiği ilk hâline döndürülmesi için yapılması gereken tüm harcamaların tazminat hesabında dikkate alındığı anlaşılmaktadır. Oysa davalı, taraflar arasındaki sözleşmede aksi öngörülmediğine göre, kira süreci boyunca sözleşmenin amacına uygun hareket etmiş olmak kaydıyla, olağan kullanımın getirdiği yıpranma ve eskimelerden sorumlu tutulamaz."

Bu karar, konuya ilişkin temel ilkeleri ortaya koymaktadır:

1. Ayrıştırma Zorunluluğu: Tespit edilen hasarların hangi kategoriye girdiği (olağan/hor kullanım) tek tek belirlenmeli, toplu değerlendirme yapılmamalıdır.

2. Kullanım Süresi: 26 yıllık kullanım süresi dikkate alınmalı, bu süre sonunda binanın yıpranması normaldir.

3. Kullanım Amacı: Lojman ve misafirhane olarak kullanımın gerekleri göz önünde bulundurulmalıdır.

4. İlk Hâle Getirme Değil, Hasar Giderme: Kiracıdan beklenen, taşınmazı ilk günkü hâline getirmesi değil, hor kullanımdan kaynaklanan zararları gidermesidir.

5. Yıpranma Payı: Raporda yıllara bağlı yıpranma payının hesaplanmış olmasına rağmen bunun göz ardı edilmesi hatalıdır.

VI. TARAFLARIN SORUMLULUKLARI VE HAKLARI

A. Kiraya Verenin Sorumlulukları ve Hakları

1. Gözden Geçirme ve Bildirim Yükümlülüğü

TBK m. 335 gereği kiraya veren, kiralananın geri verilmesi sırasında durumu gözden geçirmek ve tespit ettiği eksiklikleri derhal yazılı olarak kiracıya bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa kiracı sorumluluktan kurtulur.

Kiraya verenin bu yükümlülüğü yerine getirmesi için:

• Tahliye sırasında veya hemen sonrasında kiralananı detaylı şekilde incelemesi,
• Tespit ettiği hasarları fotoğraflaması,
• Yazılı bir tutanak düzenlemesi veya noter aracılığıyla tespit yaptırması,
• Bu tespiti kiracıya yazılı olarak bildirmesi

gerekmektedir.

2. Büyük Onarım ve Bakım Yükümlülüğü

TBK m. 308 gereği, kiralananı sözleşmeye uygun durumda bulundurmak için yapılacak büyük onarım ve bakım giderleri kiraya verene aittir. Kiraya veren bu yükümlülüğünü yerine getirmez ve bu nedenle kiralananda hasar oluşursa, bunu kiracının sorumluluğuna yükleyemez.

3. Tazminat Talep Etme Hakkı

Kiraya veren, kiracının hor kullanımı sonucu oluşan zararların tazminini talep edebilir. Ancak bu talep için:

• Hor kullanımın varlığını ispat etmesi,
• Hasarların olağan kullanımdan kaynaklanmadığını göstermesi,
• Zarar miktarını belgelemesi

gerekmektedir.

B. Kiracının Sorumlulukları ve Hakları

1. Özenle Kullanma Yükümlülüğü

Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak zorundadır (TBK m. 316). Bu yükümlülük:

• Kiralananın fizikî varlığını korumayı,
• Değerini azaltmayacak şekilde kullanmayı,
• Gerekli temizlik ve küçük bakımları yapmayı

içermektedir.

2. Geri Verme Yükümlülüğü

Kiracı, kiralananı ne durumda teslim almışsa o durumda geri vermekle yükümlüdür (TBK m. 334/1). Ancak bu yükümlülük mutlak değildir; kiracı sözleşmeye uygun kullanma sonucu oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir.

3. Olağan Aşınmalardan Sorumlu Olmama Hakkı

Kiracının en önemli hakkı, olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranmalardan sorumlu tutulamamasıdır. Bu hak, TBK m. 334/1 ile açıkça güvence altına alınmıştır ve tarafların anlaşmasıyla da ortadan kaldırılamaz (TBK m. 334/2).

4. Faydalı Giderlerin Hesaba Katılmasını İsteme Hakkı

Kiracının kira süresi boyunca yaptığı faydalı giderler (boya, badana, küçük tamiratlar vb.) varsa, bunların tazminat hesabında dikkate alınmasını talep edebilir.

5. İtiraz Hakkı

Kiraya verenin hor kullanım iddiasına karşı kiracı:

• Hasarların olağan kullanımdan kaynaklandığını,
• Kendisinde kusur bulunmadığını,
• Hasarların kiraya verenin bakım yükümlülüğünü yerine getirmemesinden kaynaklandığını

ileri sürerek itiraz edebilir.

SONUÇ

Kira sözleşmelerinin sona ermesi aşamasında ortaya çıkan uyuşmazlıkların önemli bir bölümü, kiralananın geri verilmesi sırasında tespit edilen hasarların nitelendirilmesi meselesiyle ilgilidir. Bu bağlamda olağan aşınma ile hor kullanım arasındaki sınırın doğru bir şekilde belirlenmesi, hem hukuki güvenlik hem de taraflar arasındaki adaletin sağlanması açısından büyük önem taşımaktadır.

Türk Borçlar Kanunu'nun 316, 334 ve 335. maddelerinde kiracının özen borcu, geri verme yükümlülüğü ve kiraya verenin bildirim yükümlülüğü düzenlenmiştir. Bu hükümlerden açıkça anlaşılmaktadır ki, kiracı sözleşmeye uygun kullanımdan kaynaklanan eskime ve bozulmalardan sorumlu tutulamaz. Bu ilke, kira hukukunun temel prensiplerinden biri olup emredici nitelik taşımaktadır.

Olağan aşınma ile hor kullanım arasındaki ayrımda dikkate alınması gereken temel kriterler şunlardır:

1. Kullanım Süresi: Kira ilişkisinin uzun sürmesi halinde, kiralananın yıpranması doğaldır ve kiracının taşınmazı ilk günkü hâliyle iade etmesi beklenemez.
2. Kullanım Amacı: Kiralananın hangi amaçla kiralandığı, yıpranmanın değerlendirilmesinde önem taşır. Sözleşmeye uygun kullanımdan kaynaklanan yıpranmalar olağandır.
3. Kiralananın Yaşı ve Kalitesi: Eski ve düşük kaliteli malzemeler daha çabuk yıpranır, bu durum değerlendirmede dikkate alınmalıdır.
4. Yıpranma Payı: Hasarların tazmininde, malzemelerin ekonomik ömrü ve kullanım süresi dikkate alınarak yıpranma payı hesaplanmalıdır.
5. Kusur Unsuru: Kiracının özen yükümlülüğünü ihlal ettiği, dikkatsiz veya özensiz davrandığı ispat edilmelidir.

Yargıtay kararları incelendiğinde, özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde mahkemelerin kiracı lehine yaklaşım benimsediği görülmektedir. Yargıtay'ın istikrar kazanmış içtihatlarına göre:

• Tespit edilen hasarların hangisinin olağan aşınma, hangisinin hor kullanım olduğu tek tek belirlenmeli,
• Toplu ve genel değerlendirmelerden kaçınılmalı,
• Yıpranma payı mutlaka hesaplanmalı,
• Kiralananı "ilk günkü hâline getirme" değil, "hor kullanımdan kaynaklanan hasarları giderme" esası benimsenmelidir.

Akdemir Hukuk Bürosu

Daha detaylı bilgi almak ve hukuki danışmanlık için İstanbul Kartal/Soğanlık'ta bulunan Akdemir Hukuk Bürosu'nu ziyaret edebilir veya 0 505 589 86 36 numaralı telefondan iletişime geçebilirsiniz. Kira Hukuku alanında uzman büromuz, sizlere hukuki destek sağlamaya hazırdır.

Avukat Muhammet Akdemir Kimdir?